Une de mes connaissances, propriétaire d’un appartement de 120 mètres carrés avec terrasse, dans une résidence privée avec piscine et vue sur les calanques de Cassis, loue ce logement — idyllique — 2 000 euros par semaine en plein été. Ici, le prêt est remboursé depuis longtemps. Il n’y a donc pas de mensualités à rembourser. En revanche, les charges de copropriétés avoisinent 1 000 euros mensuels ! Il s’agit donc d’engranger quelques loyers pour “couvrir les frais”, et ceci pas seulement l’été mais toute l’année.
Car Cassis est une destination prisée toute l’année, par les Français et les étrangers. Un autre de mes contacts y loue un studio accolé à sa propre maison ; il fait le plein quasiment 45 semaines par an. Ainsi, vous serez sans doute d’accord avez moi :
Avoir une résidence secondaire, c’est bien. La rentabiliser, c’est mieux.
Une maison vide la moitié du temps, ce n’est pas satisfaisant. Partant de là, beaucoup de mes relations louent leur bien à des vacanciers. Et ceci de plus en plus. A les entendre, l’opération semble bénéfique. Même si les prix de location sont très variables selon le type de bien, et surtout selon la situation.
La Bretagne ne séduira pas le vacancier en hiver. En revanche, dans des stations très prisées comme celle de La Baule, un deux pièces à 800 mètres de la mer se loue quelque 600 euros la semaine entre le 15 juillet et le 15 août. C’est presque une fois et demie plus cher que pour une maison en bordure mer à Fécamp. Fécamp que beaucoup trop de personnes connaissent mal, d’ailleurs…
Les prix diminuent lorsque l’on s’éloigne de la mer et du soleil
Un couple de parisiens, installé dans un village situé à 50 kilomètres au sud de Morlaix, loue une maison en pierres pour 6 personnes quelque 400 euros les semaines d’été. Pour prétendre à un tel tarif, il a fallu construire une piscine. Un investissement qui leur permet d’ailleurs de séduire quelques vacanciers en dehors de la saison estivale, à des prix moindres bien sûr.
Quant à la montagne, y investir dans une résidence secondaire peut être agréable mais aussi rentable. Surtout dans les villes thermales. Un petit exemple pour vous donner une idée du marché : un studio en plein centre du Mont-Dore d’une valeur de 80 000 euros se loue toute l’année 350 euros par semaine. La propriétaire s’y réserve 4 semaines de vacances annuelles. Et empoche près de 17 000 euros annuels.
Vos revenus bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 50%
Evidemment, il ne s’agit pas là d’un revenu net. Cette propriétaire déduit les frais de chauffage (élevés en montagne), la taxe foncière, les divers frais d’entretien. Mais aussi, les émoluments versés à la personne chargée de gérer le bien, personne qu’elle rémunère en chèque emploi-service. Ainsi que les frais de publicité.
A ce titre, je vous recommande d’aller sur des sites comme Amivac (un des moins chers, avec un tarif de 75 euros annuels pour la diffusion d’une annonce, et Le Bon Coin qui est gratuit).
Reste également à payer les impôts sur ces revenus. Une bonne nouvelle, dans la mesure où les revenus n’excèdent pas 32 900 euros, les loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. A ce titre, la propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire pour charge de 50%.
Notons que si ce logement avait été classé Gîtes de France ou meublé de tourisme, l’abattement forfaitaire et le plafond de revenu auraient respectivement été de 71% et de 82 200 euros. Mais pour avoir le label Gîte de France, le logement doit avoir de très nombreuses qualités. Beaucoup de propriétaires, non désireux de faire de la location saisonnière à titre professionnel, ne s’embarrassent pas de telles formalités.
Si vous disposez d’un bien géographiquement situé dans une petite niche prisée, ce petit flux de revenus peut vous permettre de compléter une retraite.
Attention ! Il s’agit d’une activité lucrative mais chronophage
Même si vous ne voulez pas entrer dans un processus professionnel, vous devez penser à réserver du temps à cette activité. Louer sa maison ne se fait pas au pied levé. Et cette activité est réellement chronophage. Il ne s’agit pas d’ouvrir sa porte, il faut organiser et gérer !
D’abord en faisant la publicité de votre bien, via des sites ou via le syndicat d’initiative.
Puis, en gérant les réservations et les contrats.
Surtout en mettant la maison en état de recevoir du public, en assurant l’accueil, le changement des draps (éventuellement), le ménage (si les locataires ne l’ont pas fait).
Et, si vous n’habitez pas à proximité, il s’agira de trouver une personne honnête et efficace sur place. Ou de confier votre bien aux rares agences immobilières qui acceptent encore de gérer ce type de location.
Dernier conseil pour la route : faites vos comptes !
Avant de vous lancer, vérifiez que le jeu en vaut la chandelle. Que le rendement net de votre activité de location vaut bien le temps investi.
Pour cela, pensez à déduire de votre revenu net tous les frais afférents à la location.
N’oubliez pas qu’une résidence secondaire coûte cher, souvent plus cher qu’une résidence principale, surtout si le jardin est grand et si le logement est fouetté par les embruns ! Enfin, la possibilité pour certaines communes de majorer de 20% la taxe d’habitation des résidences secondaires, n’arrange rien à l’affaire.
