Hier, nous avons évoqué le fonctionnement d’Airbnb et les pistes pour vous lancer dans cette activité. Aujourd’hui, nous allons entrer dans le vif du sujet et découvrir comment vous pouvez vous enrichir grâce à cette activité. (Si vous ne l’avez pas lue, retrouvez cette première partie en cliquant ici.)
Mais avant tout…
En tant qu’hôte, attention au respect des réglementations !
Airbnb est une technologie et une plateforme qui dérange la législation sur le secteur, c’est pourquoi dans de nombreuses villes les lois sur la location à court terme ne s’appliquent pas à Airbnb.
Cela signifie que vous devez maîtriser les règlements en vigueur dans votre région si vous ne voulez pas avoir des démêlés avec la justice. Et même si Airbnb fait tout son possible pour faciliter l’utilisation de sa plateforme et privilégier sa transparence, la réalité est que VOUS êtes soumis au respect des lois.
Vérifiez les lois de zonage de votre ville et assurez-vous que votre propriété respecte les limites requises. Veillez à bien être conscient du nombre de jours par an au cours desquels vous avez le droit de louer. Obtenez les licences et permis dont vous avez besoin. Soyez bien au fait des impôts que vous devez payer et assurez-vous qu’ils sont provisionnés.
Quelle réglementation et quelle fiscalité pour vous ?
En France, depuis le 1er janvier 2019, vous ne pouvez louer votre résidence principale (l’endroit où vous vivez au moins 8 mois par an) que 120 nuits par an si vous habitez dans l’une des villes suivantes : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles, Villeneuve-Loubet (source : Airbnb).
Concernant la fiscalité, l’argent que vous gagnez grâce à votre location Airbnb tombe sous la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez dès lors deux possibilités : soit vos revenus annuels ne dépassent pas le plafond de 70 000 euros, dans ce cas, vous êtes sous le régime micro-BIC (un régime simplifié avec un abattement fiscal de 50%) ; soit, vous percevez plus de 70 000 euros par an grâce à Airbnb, et vous êtes donc soumis au régime réel BIC.
Bien entendu, si vous avez la moindre hésitation quant à votre régime d’imposition, une consultation auprès d’un spécialiste pourra vous être utile.
Vous devez apprendre et respecter bon nombre de choses, et dans de nombreuses villes, vous serez soumis à de lourdes amendes si vous ne vous soumettez pas à ces règles.
Je le répète, les affaires et la vie sont des sports d’équipe. Un bon avocat n’a pas de prix. Mon conseil serait de trouver quelqu’un qui maîtrise le secteur du Airbnb.
Comment gagner de l’argent avec Airbnb ?
Comme pour tout investissement, l’objectif est de trouver comment gagner de l’argent avec une activité Airbnb. Cela signifie que vous devez utiliser un modèle financier solide qui tient compte des éléments suivants.
1. Locations à la nuitée
Encore une fois, le prix des logements avec Airbnb est variable, c’est pourquoi vous pourriez être malavisé de vous contenter de choisir un seul prix et l’appliquer à votre modèle. Vous vous attendez à gagner beaucoup d’argent, mais ce ne sera pas le cas… ou vous pouvez jeter l’argent par les fenêtres.
Pour savoir quelle tarification adopter, recherchez des propriétés comme la vôtre sur Airbnb. Comment les propriétaires fixent-ils leur prix d’une nuit à l’autre, d’un événement spécial à un autre, d’un jour férié à l’autre, d’une saison à l’autre ? Prenez tout cela en considération dans votre modèle.
Vous pouvez également utiliser un service comme Airdna, qui vous soulagera de toutes ces tâches. Cela coûte de l’argent, mais le gain de temps pourrait en valoir la peine.
2. Coûts liés aux arrivées et aux départs
Avec Airbnb, les coûts liés aux arrivées et aux départs seront plus élevés. Vous devez nettoyer fréquemment et vous devez réapprovisionner davantage votre location. De plus, comme vous louez meublé, vous devez tenir compte des coûts de remplacement.
3. Assurance responsabilité civile
Bien qu’Airbnb couvre une partie de votre responsabilité civile, vous souhaiterez peut-être souscrire une assurance supplémentaire – et votre police d’assurance habitation ne vous suffira pas. L’univers de l’assurance est compliqué. Encore une fois, constituez votre équipe, trouvez un bon courtier qui maîtrise le secteur, faites faire un devis et tenez compte de vos modèles financiers.
4. Inoccupation par nuit
L’activité Airbnb possède un caractère très saisonnier et elle se base sur un nombre de nuits, c’est pourquoi le taux d’inoccupation peut être plus élevé. Ce n’est pas une mauvaise chose puisque le revenu peut également être plus important, mais vous ne pouvez pas utiliser les chiffres d’inoccupation locative standard. Tenez compte de divers facteurs et établissez un taux d’inoccupation raisonnable.
Comment optimiser votre annonce ?
Une fois que votre modèle financier est prêt et que vous avez acquis votre propriété, il est temps de s’inscrire sur la plateforme. D’autres guides peuvent vous aider techniquement afin de créer un compte Airbnb et mettre en place votre annonce. Ce n’est pas difficile. Ce qui est difficile, c’est de réussir votre annonce.
1. Les trois premiers mois sont les plus importants
James et Symon m’ont appris que les trois premiers mois suivant votre référencement sont les plus importants. Pourquoi ? Parce que l’algorithme d’Airbnb favorise les nouvelles annonces pour que leur site continue à fonctionner. Cela signifie que vous obtenez une brève fenêtre temporelle pour bénéficier d’un bon trafic et de bonnes critiques sur votre annonce. Si vous les obtenez, vous finirez en bonne place dans les futurs résultats de recherche. Si vous ne le faites pas, vous aurez beaucoup plus de difficulté à vous présenter devant des clients potentiels. Voici les choses sur lesquelles il faut se concentrer.
2. De belles photos
Si vous avez passé du temps sur Airbnb, vous remarquerez immédiatement à quel point la plateforme est visuelle. C’est une entreprise moderne, graphique, tout y est propre et beau visuellement. Les photos pour votre annonce doivent être adaptées. Elles doivent susciter l’enthousiasme et aider les gens à se projeter chez vous. N’oubliez pas que vous vendez de l’expérience, pas seulement des commodités. Un photographe professionnel est un bon investissement dans cette situation.
3. Une description étonnante
Dans votre description, vous devez vous débrouiller pour que les points forts de votre propriété soient adaptés au type d’invité que vous essayez d’attirer. N’essayez pas de plaire à tout le monde. Vous devez savoir quelle est votre cible et vous adresser à elle. Indiquez ce qui se trouve à proximité, ce qui donne à votre hébergement son caractère unique et expliquez clairement pourquoi il s’agit du meilleur choix que le client puisse faire. Un rédacteur professionnel est un bon investissement dans cette situation.
4. Des prix compétitifs
Comparez les prix et adaptez vos tarifs en permanence pour rester compétitif. Vous pouvez avoir de superbes photos et une description parfaite, mais si vous êtes surévalué, vous serez tout de même perdant.
5. Des critiques très positives
Les critiques sont extrêmement importantes sur Airbnb. Assurez-vous d’offrir à vos invités une expérience incroyable, soyez réceptif et faites tout ce qu’il faut pour régler tout ce qui ne va pas. Allez plus loin.
Parmi les choses qui peuvent vous aider, mentionnons une boîte à clé sécurisée facile à utiliser pour l’entrée et la sortie, des coordonnées facilement accessibles, des guides pour visiter la région et un intérieur toujours propre et bien entretenu.
Les règles pour les invités
L’hébergement Airbnb contient un aspect important : vous devez veiller à ce que les règles de la maison soient claires, simples et bien comprises. Vous devez donc les indiquer au niveau de l’appli, mais également les afficher dans le logement. Il peut, par exemple, être opportun de poser un classeur bien en évidence avec les coordonnées de personnes/ressources utiles, des guides et des suggestions de choses amusantes à faire, des instructions d’utilisation des appareils électroniques et une liste des différents fournisseurs (eau, électricité, gaz…), ainsi qu’une liste des règles de la maison.
James et Symon proposent un bon guide des règles de la maison. Voici les éléments à mentionner : la possibilité d’avoir des invités supplémentaires, les zones fumeurs, les procédures de nettoyage, les nuisances sonores, le voisinage ou les animaux de compagnie. La politique au regard de tous ces éléments doit être expliquée clairement et en détail.
Développer votre activité Airbnb
Mon père riche utilisait le diagramme suivant pour expliquer les différences entre les Propriétaires d’entreprise (B) et les Investisseurs (I) d’un côté et les Employés (E) et les Travailleurs indépendants (S) de l’autre.
Les personnes du côté gauche du Quadrant du CASHFLOW gagnent de l’argent en échangeant leur temps contre de l’argent. Les employés acceptent d’effectuer des tâches pendant un certain temps (X) en échange d’une somme d’argent convenue (Y), qui correspond à leur salaire (Z).
Vous pouvez générer beaucoup de bénéfices grâce à Airbnb, c’est pourquoi bon nombre de personnes se concentrent sur leur revenu mais oublient de prendre en compte la chose la plus importante : la valeur de leur temps.
James et Symon m’ont raconté l’histoire d’une hôte, une femme nommée Trisha. Elle possédait deux hébergements qui lui permettaient de gagner 4 165 $ par mois après déduction des dépenses. En tant qu’hôte, elle faisait tout à la perfection mais avait omis une chose. Elle n’avait pas fait évoluer son activité.
Après avoir comptabilisé le temps qu’elle consacrait à son entreprise Airbnb, Trisha s’est rendu compte qu’elle y passait 147 heures par mois. Cela signifie qu’elle ne gagnait que 28,33 $ de l’heure. Ce n’est pas de cette façon qu’elle allait s’enrichir.
James et Symon ont travaillé avec Trisha pour automatiser davantage ses processus. Cela signifiait faire appel à un service de nettoyage, installer des serrures numériques, passer par un service de gestion et de tarification. Le coût global était d’environ 1 500 $ à 2 000 $ de plus par mois, MAIS elle allait économiser 125 heures par mois. Son taux horaire réel était maintenant de 107,31 $.
Pourquoi est-ce important ? Si vous voulez vous enrichir avec une activité Airbnb, vous devez être capable d’évoluer. Cela signifie que vous ne pouvez pas être surchargé de travail. Vous devez travailler à vous décharger.
Airbnb peut être une activité extrêmement lucrative. [C’est d’ailleurs le sujet d’un chapitre entier de l’ouvrage de Zach Scheidt et Yann Boutaric, La Bible des Revenus, disponible ici… Découvrez leurs conseils pour profiter au mieux de cette opportunité de revenus en cliquant ici.]
N’oubliez pas que pour être un hôte, votre objectif doit être de posséder plusieurs logements et d’y travailler à temps plein… pour remplacer votre revenu par le revenu de votre entreprise. Cela implique que vous avez besoin de temps pour trouver les bonnes propriétés et développer votre entreprise au lieu de perdre votre temps à gérer chaque détail.
De façon générale, Trisha gagnait moins d’argent, mais le temps qu’elle a libéré lui a permis d’élargir son portefeuille, et donc de gagner de plus en plus d’argent chaque mois.
