Lors d’un dîner, une des convives a posé une question qui, sur le coup, m’a paru incongrue, ou en tout cas peu pertinente :
“Etre propriétaire d’un appartement ne coûte-t-il pas plus cher en entretien qu’une maison ?”.
Je suis moi-même propriétaire d’une maison qu’il faut maintenir en état, en permanence, du toit au plancher. De ce fait, il m’a d’abord semblé évident que la vie en appartement était forcément beaucoup plus économique. Mais une fois évoqué la question des charges de copropriété, charges qu’il faut acquitter chaque mois et qui peuvent, dans certains cas, représenter le budget d’un loyer, j’ai un peu revu ma position… D’autant que m’est revenu le souvenir d’un véritable cauchemar : celui d’avoir été moi-même copropriétaire.
- Des gestions de copropriétés kafkaïennes
La gestion de mon immeuble était totalement kafkaïenne. Outre qu’il était habité par des copropriétaires insolvables, certains appartements de cet immeuble étaient dotés d’une installation de plomberie défaillante. Si défaillante que les poutres porteuses, devenues spongieuses, ne remplissaient plus leur mission de base. Des travaux, mais aussi des procès, avaient été engagés. Et le tout était inextricable surtout d’un point de vue juridique. Tant et si bien, qu’à part poser l’échafaudage, les entreprises n’ont rien pu faire. Cet échafaudage inutile, très cher à la location mais encore plus cher à démonter est resté en place des années. Je n’ai pas connu la fin de l’aventure. Tant mieux.
- Des charges de copropriété en pleine inflation
Pourtant, nous payions notre syndic très cher. Or je vois que les charges de copropriété ont augmenté de 6% encore en 2013 (selon l’observatoire de l’ARC, association des responsables de copropriétés) donc près de 6 fois plus que l’inflation. Et cela fait plus de 6 ans que ces charges annuelles croissent de plus de 4% par an ! D’où une envolée de plus de 50% depuis 2000. Or, le service n’est pas toujours au rendez-vous.
Vous et moi, qui voyons notre pouvoir d’achat se réduire un peu plus chaque année, attendons avec impatience les chiffres de 2014. Mais nous avons appris à ne plus trop rêver…
- Une seule solution : mettre la main à la pâte !
… Nous savons qu’il est improbable que la tendance s’inverse. A part mettre la mains à la pâte et vous plonger dans les comptes du syndic, l’inflation des coûts se poursuivra.
Bonne nouvelle : les gains peuvent être importants. Et les leviers sur lesquels vous pouvez agir sont nombreux.
▪ Avant toute chose, refusez les augmentations non justifiées des honoraires de votre syndic. Ces honoraires auraient progressé de 4,6% entre 2012 et 2013 selon l’ARC. Et certains syndics profiteraient de l’arrivée de la loi ALUR pour rehausser encore leur tarif. Comparez ce qui est comparable à savoir le forfait de base (quelques dizaines de tâches dans l’arrêté Novelli du 19 mars 2010).
▪ Négociez les tarifs des assurances et mettez les entreprises en concurrence. Faites les comparatifs vous-même ! En effet, L’ARC précise que, pour cette mission, les courtiers ne seront pas vos meilleurs alliés :
“Si vous vous adressez à trois courtiers ou agents d’assurance pour qu’ils vous obtiennent le meilleur prix auprès des diverses compagnies, il faut savoir que les compagnies ne répondront qu’à celui qui les a saisis en premier. Ainsi, même si le deuxième courtier ou agent aurait pu obtenir un meilleur prix (en raison de son professionnalisme ou d’accords avec la compagnie) il ne peut le faire. Et ceci même s’il s’agit d’un agent général d’une compagnie qui s’adresse à sa compagnie”
▪ Relisez et vérifiez tous les contrats des prestataires.
▪ Optez pour les solutions les plus économiques et innovantes en matière chauffage. Celui-ci représente un des plus gros poste de dépenses des copropriétés. Réduisez la période de chauffe, revoyez l’isolation du bâti, changez les installations vétustes, …
- Vous avez du pain sur la planche mais aussi des économies à faire
Lancez-vous et à prenez le temps nécessaire pour remettre cette gestion d’équerre. Une fois rodé, vous aurez certainement envie de vous proposer en qualité de syndic bénévole. Cette activité est chronophage, mais vous gagnez en coût et en autonomie… Nous développerons une batterie de conseils concrets sur le Syndic bénévole dans une de nos prochaines lettres J’Agis !
