En matière d’immobilier, il faut toujours se méfier des coups de cœur.
Il y a quelques années, alors que nous cherchions un appartement avec ma compagne, nous avons bien failli l’apprendre à nos dépens.
Je me souviens de la révélation que j’avais eue en entrant pour la première fois dans cet appartement un tout petit peu au-dessus de notre budget, après un marathon de visites décevantes. J’avais été saisi par l’espace, la luminosité et par le sentiment que tout était bien à sa place. Je m’imaginais déjà lisant sur le canapé du salon, effleuré par le vent frais que laissait pénétrer la baie vitrée ouverte sur le balcon. À l’horizon, point de vis-à-vis : le bonheur simple de voir le soleil couchant se refléter sur le parquet. Un luxe à Paris.
Bref, j’étais conquis.
C’est alors que ma compagne, intriguée par ce spectacle trop beau pour être vrai, s’avança jusqu’au balcon pour y contempler la vue. En face, en effet, un terrain en jachère égayait le paysage urbain telle une parenthèse ensoleillée.
Puis, malgré les rayons aveuglants qui semblaient tenter de le dissimuler, elle distingua un panneau, posé à l’orée de ce vaste espace laissé à l’abandon.
Elle : « Il y a un projet de construction en face ? »
L’agent immobilier : « Oui. »
Elle : « Le chantier débute quand ? »
L’agent immobilier : « Dans deux mois. »
Moi : « Ce sera quoi ? »
L’agent immobilier : « Une résidence étudiante. »
Patatras !
Dans moins d’un an, plus de soleil sur le balcon et l’assurance de subir le joyeux vacarme des soirées étudiantes dès le milieu de semaine. L’appartement ne vaudrait plus du tout son prix actuel.
Et sans la vigilance de ma compagne, nous aurions fait une bien mauvaise affaire.
Chassez les craintes de votre futur locataire
Dans le cadre d’un investissement locatif, ce ne sont pas seulement vos craintes que vous devez chasser, ce sont aussi et surtout celles que vos futurs locataires pourraient avoir. Ainsi, chaque détail peut avoir son importance.
Voici un exemple… pour le moins cocasse.
Aux États-Unis, selon une étude YouGov/HuffPost menée en 2012, 45% des personnes interrogées avouaient croire « aux fantômes, ou à la présence d’esprits de personnes décédées dans certains endroits ». Roy Condrey, un propriétaire américain à qui l’un des locataires avait demandé s’il y avait eu un mort dans la maison, a donc eu une idée quelque peu insolite. Il a créé un site, intitulé diedinhouse.com, qui répertorie les maisons dans lesquelles un décès a été constaté – à partir de certificats de décès, de faits divers et de rapports de police mis en ligne depuis les années 80.
Sur ce site, il précise que la révélation d’une telle information – en particulier lorsqu’il s’agit de morts dans des circonstances tragiques – peut faire baisser la valeur du bien d’environ 25% !
Gare aux déconvenues au moment de la revente…
Lorsque vous cherchez à acquérir un bien, l’agent immobilier est censé vous informer le plus précisément possible et répondre à toutes vos questions. Mais il n’a pas l’obligation – au sens juridique du terme – de vous mettre au courant des drames qui auraient pu avoir lieu dans le passé. Et il ne faut pas oublier qu’il est là pour vendre.
Il est donc nécessaire de redoubler de vigilance et de ne rien laisser au hasard car l’inspection du bien ne peut être réalisée par l’acquéreur que lors de la ou les visites.
Voici les principaux éléments que vous devez vérifier
Nous vous encourageons à accorder une attention toute particulière aux 5 éléments suivants – notamment lorsqu’il s’agit d’un investissement dans l’ancien :
- l’environnement (caractéristiques de la commune, du voisinage, des commodités, écoles, commerces, transports en commun, axes routiers, urbanisme futur, etc.) ;
- la qualité du bâti (structure, couverture, second œuvre) ;
- les travaux à mettre en œuvre dans le cadre d’un rafraîchissement et leur coût ;
- les rapports locatifs constatés localement ;
- les taxes locales (foncière & habitation), leurs évolutions dans un avenir plus ou moins proche. Celles-ci seront exponentielles suite aux fusions des communes et des régions, du désengagement de l’État et de la baisse des dotations aux collectivités locales.
En cas de vices cachés, défendez-vous
En France, une fois la promesse de vente signée, vous avez encore la possibilité de contester si vous découvrez un vice caché sciemment par le vendeur et ce même après l’acte définitif.
Vous disposez de 24 mois après la découverte d’un vice pour demander dédommagement. Si, trois ans après la vente, vous découvrez que la charpente a été bricolée, vous avez encore deux ans pour mettre en place une procédure.
Si le vendeur a colmaté des fissures, posé du lambris sur une zone moisie, etc., vous pouvez l’attaquer pour mauvaise foi.
Pour être qualifié de vice caché, le défaut doit :
- ne pas avoir été apparent lors d’une visite normale ;
- diminuer la valeur du bien ou le rendre impropre à sa destination ;
- avoir existé avant la vente.
Une fois que vous aurez passé le bien au peigne fin et que vous aurez rassemblé toutes les informations nécessaires, vous pourrez signer la promesse de vente l’esprit tranquille.
Et votre coup de cœur ? Disons qu’en termes d’investissement immobilier, vous comme moi savons que le pragmatisme est roi !
