« Des taux historiquement bas et des incertitudes persistantes sur les marchés financiers rendent la recherche de performance de plus en plus difficile. Dans ce contexte, les investisseurs intensifient leur quête de rendement », précise-t-on chez BFT Investment Managers.
Cette société s’intéresse alors aux marchés européens des obligations d’entreprises. Nous, nous restons convaincus que, dans le contexte actuel, jouer l’effet de levier du crédit via l’immobilier reste une des meilleures stratégies à adopter pour s’assurer un rendement régulier… et devenir propriétaire.
L’achat d’un bien occupé, on le verra, permet d’optimiser encore ce rendement.
Cette formule fait d’ailleurs des émules. Et ceci notamment chez les primo-accédants, désireux eux aussi d’entrer dans la boucle du crédit, ou bien chez les expatriés ou chez vous, futurs retraités. Votre but ? Investir aujourd’hui, alors que vous êtes en poste et doté d’une belle capacité d’emprunt et que le contexte s’y prête, dans un logement que vous occuperez ultérieurement.
« La vente occupée deviendra aussi plus fréquente tout simplement parce que les contraintes législatives durcissent les possibilités de donner congé à son locataire », me précisait dernièrement un notaire.
Gonflez votre capacité d’emprunt grâce à l’achat occupé
Parallèlement, tout le monde le sait : les niveaux de taux sont exceptionnellement bas. Sur 10 ans, ils peuvent être inférieurs à 1%. Il ne faudra toutefois pas oublier d’y ajouter l’assurance, dont la souscription est incontournable pour obtenir un prêt et dont le taux paraît presque démentiel aujourd’hui comparé à celui du prêt. Alors qu’il s’élève à près de 0,36% en moyenne dans les banques, soit près d’un tiers de celui de votre crédit, passer par une délégation devient de plus en plus tentant. Surtout si vous avez moins de 40 ans…
Quoi qu’il en soit, emprunter, c’est bien… encore faut-il pouvoir le faire. Or, qui que soit votre banquier, le montant de vos mensualités ne pourra pas dépasser un tiers de vos ressources. Un bon apport personnel vous aidera souvent à obtenir la confiance de l’établissement prêteur et un des meilleurs taux. Mais, vous n’alignez pas toujours les conditions adéquates.
A défaut d’avoir des revenus suffisants, investissez dans un logement immédiatement rentable et misez sur un logement occupé. Votre banquier appréciera que, dès l’acquisition, des revenus soient assurés. Vous pourrez, pour le séduire, lui assurer que les loyers lui seront directement versés par prélèvement automatique. Notez cependant que même dans le cas où le logement est occupé, votre banque ne considèrera pas l’intégralité de vos revenus pour calculer le montant de prêt. Prenant en compte le risque de vacance locative, elle intégrera une part environ égale à 70% des revenus locatifs.
Une légère décote à l’achat, mais quelques contraintes
L’achat loué dope aussi et surtout votre rendement locatif. En effet, bien souvent, vous achetez moins cher car vous bénéficiez d’une légère décote à l’achat, du fait de l’occupation du bien. Cette décote varie de 5 à 20% selon les secteurs, la durée du bail, le niveau du loyer et la typologie du locataire.
Acheter un logement déjà loué par une personne de plus de 65 ans génèrera une décote plus importante que s’il s’agit d’un couple de locataires jeunes et fringants.
Pourquoi ? Car la capacité à récupérer votre bien en sera diminuée ; au terme du bail, il sera plus difficile et plus contraignant de reprendre votre bien pour l’occuper. En effet, comme nous l’avions déjà évoqué (cf. notre article « les seniors ne sont pas des locataires comme les autres »), le locataire âgé aux ressources modestes est protégé par des mesures qui peuvent être pénalisantes pour vous, propriétaire.
L’appréciation du prix d’un logement vendu loué relève donc du cas par cas. Outre la teneur du bail et le sérieux du locataire, n’oubliez pas de vérifier la qualité du bien.
Enfin, l’achat occupé doit absolument s’inscrire dans une stratégie à long terme.
Effectivement, depuis l’entrée en vigueur des lois Alur et Macron, le locataire d’un logement acheté loué dispose d’un délai minimum de 3 ans, après l’acquisition par le nouveau bailleur, pour se maintenir dans les lieux. Si le terme du contrat en cours intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Sauf à revendre « occupé », vous devrez faire preuve d’un peu de patience…
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