On me demande souvent : « Comment puis-je m’enrichir en investissant dans l’immobilier ? »
Cette question en cache souvent une autre : « Comment puis-je obtenir l’argent dont j’ai besoin pour investir dans l’immobilier ? »
Le plus souvent, l’idée selon laquelle l’épargne est un moyen de s’enrichir et que, si l’on veut investir, on doit utiliser son propre argent est très ancrée chez ces personnes. Je veux parler de ces deux mythes, de ces deux principes de base que les riches appliquent, de la façon dont ils utilisent la dette pour s’enrichir dans l’immobilier – et comment vous aussi vous pouvez le faire.
Le mythe de l’épargne comme moyen de s’enrichir
Lorsque vous apprenez aux enfants à gérer leur argent, existe-t-il quelque chose de plus symbolique que cette image ?
Il n’y a aucun doute là-dessus, dès leur plus jeune âge nous enseignons à nos enfants l’importance que revêt le fait d’économiser. « Un sou économisé est un sou gagné », serine-t-on. Et quand les enfants grandissent, on les fait entrer dans le monde féérique de l’accumulation des intérêts. Épargnez suffisamment, dit-on aux enfants et, lorsque vous prendrez votre retraite, vous serez millionnaire.
Bien sûr, nous ne leur parlons pas des taux d’intérêt historiquement bas.
Ou de l’inflation qui a le pouvoir de grignoter la valeur de l’argent au fil du temps de sorte que lorsque vous prenez votre retraite, le fait d’être millionnaire ne veut plus rien dire.
Il s’agit là de vérités financières qui dérangent.
La « sagesse » qui consiste à économiser son argent semble être intemporelle ; elle ne disparaîtra pas, même si elle s’avère être fausse. Aujourd’hui encore, on trouve des « experts financiers » qui font de l’épargne un mythe de millionnaire.
Le mythe : vous avez besoin d’argent pour investir dans l’immobilier
L’autre face du mythe qui consiste à épargner pour s’enrichir est que vous devez utiliser votre propre argent (et beaucoup d’argent) afin d’investir. C’est un produit dérivé de l’héritage culturel selon lequel l’endettement est nocif et l’épargne est une bonne chose. Souvent, les gens diront qu’investir dans l’immobilier est risqué mais que si telle est votre intention, vous devez maintenir votre niveau d’endettement aussi bas que possible. Que vous devez utiliser votre propre argent et rembourser la dette aussi vite que possible. Rien ne saurait être plus faux. Cette conception découle d’une méprise élémentaire concernant la dette : cette dernière est à la fois bonne et mauvaise.
Prenons un moment pour définir ce que j’entends par mauvaise dette et bonne dette.
Une mauvaise dette vous enlève de l’argent. Elle vous appauvrit. Il peut s’agir d’une dette contractée par carte de crédit lors d’achats de vêtements ou de téléviseurs, par exemple. Et il peut même s’agir de l’hypothèque contractée lors de l’achat de votre propre maison. Bref, si la dette n’est pas contractée pour gagner de l’argent, c’est une mauvaise dette.
Une bonne dette, c’est autre chose, et la plupart des gens ne savent même pas que ça existe. Une bonne dette vous remplit les poches mois après mois. « Comment est-ce possible ? », pourriez-vous me demander. Je suis ravie que vous posiez la question. Parlons d’un concept appelé « OPM » (Other People’s Money), c’est-à-dire l’argent des autres.
Comment vous pouvez utiliser l’OPM pour vous enrichir dans l’immobilier ?
Ceux qui gagnent le plus d’argent via l’investissement dans l’immobilier savent que la meilleure façon d’obtenir un rendement élevé consiste à injecter le moins d’argent personnel possible dans une transaction.
Les riches investisseurs immobiliers passent leur temps à trouver les meilleures affaires pour les présenter à d’autres investisseurs prêts à financer l’opération avec leur propre argent. Lorsque tout est bien ficelé, l’OPM permet à un investisseur immobilier d’obtenir un actif de valeur, à rendement élevé et qui génère un flux de trésorerie, le tout pour une somme dérisoire.
Par exemple, parlons du conseiller de mon père riche, Ken McElroy. Ken est un magnat de l’immobilier spécialisé dans les appartements – une catégorie de biens immobiliers appelée logement multifamilial.
1. Trouver une transaction immobilière avec un potentiel de hausse significatif
L’activité de Ken et ses partenaires consiste à trouver des immeubles d’appartements dont le rendement est inférieur à la moyenne. Étant donné que la valeur d’un bien immobilier commercial comme un appartement se base sur le bénéfice net d’exploitation (soit le revenu après dépenses), toute possibilité d’augmenter ce dernier est une occasion d’obtenir un bon rendement.
Pour Ken et son équipe, toute une série de facteurs peuvent être utiles à cet égard. Par exemple :
- le propriétaire actuel pourrait louer des locaux bien en deçà des taux du marché. La conversion de ces locaux et l’augmentation du loyer pourraient booster considérablement le bénéfice net d’exploitation ;
- l’ajout d’équipements tels que des lave-linge ou des sèche-linge et un rafraîchissement esthétique pourraient permettre d’augmenter les loyers (entre 25 et 50 dollars par mois). Multipliez cela par des centaines de locaux et vous obtiendrez une augmentation importante de votre revenu passif ;
- généralement, les frais liés aux services publics était compris dans le loyer. Actuellement, l’évolution du marché facilite la facturation des services publics aux locataires, ce qui représente une énorme opportunité de revenus.
2. Présentez une formule et trouver des investisseurs prêts à vous donner de l’argent pour participer à la transaction
Une fois que leur plan d’affaires est solidement mis en place, Ken et son équipe créent une entité juridique appelée LLC (limited liability company) et créent une brochure pour les investisseurs. Ils s’adressent ensuite aux investisseurs et lèvent le capital dont ils ont besoin pour acheter la propriété (OPM) en vendant des actions. Une fois que l’actif est garanti, ils exécutent leur plan et apportent leur formidable expertise en matière de gestion.
Déjà, Ken et ses investisseurs profitent d’un bon rendement sur les revenus de la propriété puisqu’ils n’achètent que des actifs à flux de trésorerie. Il s’agit souvent d’un rendement à deux chiffres. Mais voici ce qui différencie la mentalité des riches de celle des pauvres.
3. Refinancer la propriété, restituer l’argent et recommencer
Une fois que la valeur de la propriété a considérablement augmenté par rapport au business plan, disons sur une période de trois ans, Ken et son équipe refinancent la propriété, remboursent les investisseurs au regard de leur capital initial en ajoutant un généreux rendement sur ce capital, et restent propriétaires de l’immeuble qui génère des flux de trésorerie chaque mois. Mais ce qu’il y a de bien pour Ken et son équipe, c’est qu’ils créent cette richesse avec une petite partie de leur propre capital et une grande partie du capital provenant d’autres personnes. Leurs retours sur investissement sont donc plus élevés tout au long du processus.
En ce moment, Ken et ses investisseurs profitent d’un revenu sans avoir injecté d’argent dans la transaction. Le bénéfice est infini. Et c’est pourquoi la dette l’emporte de loin sur l’épargne.
Tout le monde (y compris vous) peut apprendre à s’enrichir en investissant dans l’immobilier
La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez commencer à investir en appliquant ce que j’ai mentionné ci-dessus. Ce n’est peut-être pas le cas pour les grands immeubles d’habitation au début, mais cela peut évoluer.
Ma femme, Kim, a investi avec un OPM dans le cadre de son premier investissement – une maison de location à Portland, dans l’Oregon. Aujourd’hui, elle possède des milliers d’appartements. Elle a utilisé cette méthode de la bonne dette pour que son argent soit plus dynamique et passer d’une petite maison à un énorme portefeuille. Vous aussi vous pouvez le faire. Il faut commencer par envisager l’argent d’une autre façon, améliorer votre intelligence financière et vous mettre au travail dès aujourd’hui.
