Etat des lieux : restez maître de la situation

Rébarbative ? Peut-être.

Anecdotique ? Certainement pas.

La rédaction de l’état des lieux est une étape fondamentale de votre location. Et ceci vaut aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire.

Or, aux dires des professionnels, vous auriez un peu tendance à bâcler l’exercice…

Dommage : ce document est la pièce maîtresse en matière de protection de vous, protagonistes.

Son but ? Donner une photographie la plus exacte possible du bien au moment de l’entrée et de la sortie du locataire.

Ce document, comparé à l’état des lieux de sortie, permettra d’attester d’éventuelles dégradations intervenues sur la période de location.

Il pourra être accompagné de photographies, datées et contre-signées par les deux parties.

1 – Principale source de litige : la mauvaise foi

Cette rédaction doit être d’autant plus fine que les litiges relèvent essentiellement d’une retenue exagérée du propriétaire sur le dépôt de garantie, et d’une mauvaise fois du locataire.

« Certains propriétaires confisquent systématiquement l’intégralité de la caution pour refaire une moquette à neuf », observe un professionnel.

Cette pratique est illégale.

Un coefficient d’usure doit être pris en compte. Ainsi selon une grille de vétusté utilisée par certains notaires, la durée de vie d’une moquette est estimée à 7 ans. Après deux ans de franchise, il est possible d’appliquer un abattement annuel de 18% sur ces travaux.

Ainsi, en cas de changement de moquette après 4 ans, le locataire qui aurait tâché le revêtement devra régler 64% du montant des travaux… et non pas 100%. Des factures d’entreprises doivent être présentées. A défaut, seule une quote-part des frais relatifs à l’achat des matériaux pourra être remboursée.

« De la mauvaise foi des uns et des autres résultent les principaux litiges », constate un agent immobilier.

Pour contrer cela, un seul remède : la précision !

Il ne faut pas laisser place à l’interprétation et à la subjectivité. Tout doit être mentionné y compris la marque de certains équipements et l’agencement du logement. Chaque défaut doit être mentionné et la prise de photos des zones abîmées est préconisée.

Des vues d’ensemble des différentes pièces sont également bienvenues.

Ainsi, un agent immobilier a pu contraindre un locataire sortant de refaire toutes les peintures du salon, peintures totalement jaunies par le mauvais usage d’une cheminée.

Notez que le gouvernement a promis via loi Alur la mise en place d’un état des lieux type et d’une grille de vétusté unique. Ce qui pourrait faciliter les choses.

2 – Opérez en terrain neutre

En d’autres mots, faites les choses dans les règles d’art.

Inutile de vous lancer dans un état des lieux d’entrée ou de sortie avant le complet déménagement des locataires entrant et sortant. A moins de déplacer chaque meuble, vous n’y verrez rien.

Faites l’état des lieux de sortie sur le même modèle que celui d’entrée — afin de faciliter les comparaisons. Et ceci sur un seul et même document si possible.

Par ailleurs, proposez à l’occupant un pré-état des lieux de sortie, afin de lister avec lui les éventuels problèmes. Cela lui permettra de faire les travaux nécessaires avant sa sortie définitive.

C’est mieux pour lui, mais aussi pour vous, car, rappelons-le, votre marge de manoeuvre pour récupérer l’argent d’éventuels travaux est très réduite : une caution d’un montant équivalent à mois de loyer, voire moins si le locataire n’a pas réglé le dernier mois de loyer — ce qui est d’ailleurs illégal mais de plus en plus fréquent.

3 – Une contestation dans les 10 jours après sa rédaction, pas plus

Vous n’êtes pas d’accord sur l’interprétation des choses ?

Le recours à un huissier sera préconisé et les frais seront partagés par les deux parties.

Sachez aussi que le locataire dispose de 10 jours — pas plus — pour contester un état des lieux. Et demander le changement d’un équipement en mauvais état de marche, par exemple.

Or, cela, beaucoup d’entre vous l’ignorez.

Un de nos lecteurs nous rapportait, il y a peu, une de ses mésaventures : un couple de jeunes locataires installés dans son studio depuis début août 2015, le contacte début septembre — soit un mois après la remise des clés — pour établir une liste longue comme le bras de dysfonctionnements. Parmi ceux-ci : la présence d’un verre sale !

Face à ce réquisitoire fantasque, notre lecteur se limite à une proposition : le changement du bac à douche. Mais cela ne suffit pas aux deux étudiants ; ils réclament à leur propriétaire le remboursement de la caution, du loyer du mois d’août et ils refusent bien sûr, de prendre en compte le mois de préavis dû.

Notre propriétaire, ignorant la règle des 10 jours s’est vu faire de trop nombreuses concessions… Et nous le regrettons.

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