Mots clés : Immobilier, marché, FNAIM, pouvoir d’achat
Immobilier : baisse de 5% en 2012 prévue par la FNAIM mais ce sera probablement plus !
11 janvier 2012 | Giovanni Etelbert
La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), a livré mardi 3 janvier ses perspectives pour le marché immobilier français en 2012. Le réseau d’agents immobiliers prévoit une baisse des prix de l’immobilier de l’ordre de 5% avec un recul plus prononcé pour l’agglomération parisienne (-10%). Mais ces estimations me semblent très optimistes.
“Une activité en recul marquée par une résistance des prix à la baisse”
Voici le bilan dressé par la FNAIM depuis 2000 :
- Les prix de l’immobilier ancien ont augmenté en moyenne de 79,2% en France pour les maisons, de 125,2% pour les appartements.
- Ils ont augmenté de 82,8% pour les maisons en Ile-de-France, de 147,2% pour les appartements
- 30% des Français pensent qu’un investissement locatif est moins rentable qu’avant
- Seulement 13% (-4% par rapport à septembre 2011) des Français considèrent l’obtention d’un crédit immobilier facile et 31% (-4%) trouvent les taux attractifs
- 24% (-1%) des Français considèrent la conjoncture favorable à l’achat d’un bien immobilier, 18% (-3%) considèrent qu’elle est favorable à la vente
Dans ce contexte, la FNAIM estime que :
- Les prix devraient enregistrer une baisse de l’ordre de 5%au maximum
- Le nombre de transactions dans l’ancien pourrait reculer de 15%
La fédération impute cette baisse d’une part à la raréfaction du crédit ; “la crise des dettes souveraines dégrade les bilans bancaires, ce qui conduit les établissements prêteurs à réduire la taille de leurs encours de crédits et plus particulièrement sur le crédit à long terme avec la mise en œuvre de Bâle 3″ et d’autre part à la hausse sur le marché obligataire. Elle estime également que le retrait du prêt à taux zéro (PTZ+) pour les primo-accédants et la réforme des plus-values pénaliseront les achats.
Selon la FNAIM, les prix résisteront à la baisse car les conditions sont encore favorables comparées à celles qui prévalaient en 2007, à l’aube de la crise qui avait fait plonger le marché de 11%. La pression de la demande est toujours forte (43% des Français ne sont toujours pas propriétaires). Par endroit, l’offre n’est pas suffisante.
Pourquoi ces prévisions sont optimistes
Cependant, la FNAIM me semble sous-estimer certains facteurs de baisse à venir.
– La perte du triple A : une facture salée pour le contribuable
Durant la conférence de presse, à la question “Vos estimations tiennent-elles compte d’une plus que probable perte du triple A de la France ?” le président de la FNAIM, René Pallincourt répond “Cela n’aura pas d’impact“.
La perte du triple A de la France va alourdir la dette de la France. Considérablement. Ne serait-ce qu’une augmentation de 1% de l’OAT augmenterait les intérêts de la dette de 15 milliards d’euros (un tiers de l’impôt sur le revenu). La charge de la dette n’est déjà plus gérable aujourd’hui et l’Etat parvient tout juste à rembourser des intérêts annuels en pompant la quasi-totalité des impôts sur le revenu.
Avec un déficit fiscal de 33,7%, l’Etat doit trouver un tiers de recettes fiscales supplémentaires. Vos impôts vont donc augmenter, directement ou indirectement. En fait, ce processus a déjà commencé ; fumeurs et amateurs de sodas peuvent en témoigner. Votre “reste pour vivre” va baisser du fait de la hausse des impôts.
– Le pouvoir d’achat : des chiffres qui se contredisent
Mais plus surprenant encore, la FNAIM, part du constat que le pouvoir d’achat a augmenté de 4,2% depuis 2007. Selon 60 millions de consommateurs, cependant, le pouvoir d’achat a progressé de 0,4% par an depuis 2002. Ces chiffres se contredisent : 4,2% depuis 2007 d’un côté et moins de 2% de l’autre. En comparaison, l’immobilier progressait en moyenne de 4,8% par an. Quel que soit le chiffre retenu, le pouvoir d’achat immobilier est en baisse.
Parallèlement, l’inflation a progressé de 19,1% depuis 2001, soit environ 3,77% par an. La politique de taux bas des banques centrales ne sont pas une condition favorable, comme le prétend la FNAIM. Ce sera encore plus d’inflation importée, dans un contexte où le pouvoir d’achat diminue.
La France est entrée en récession. La tendance va se confirmer en 2012. Cela veut dire plus de chômage.
Des indicateurs tels que l’indice des revenus disponibles ou encore la capacité d’endettement vont donc reculer et l’environnement du crédit pourrait vite se dégrader.
Alors que les prix des logements ont reculé de 8,9% entre 2007 et 2009, le nombre de propriétaires n’a pas ou peu augmenté. “57% des Français étaient propriétaires en 2007, ils sont encore 57% aujourd’hui ”, explique René Pallincourt. Et ce malgré les divers allègements fiscaux et l’aide aux primo-accédants mis en place (dispositif du Scellier, PTZ +).
– Les conditions de crédits
Peut-être que les conditions de crédit étaient beaucoup moins favorables à l’époque, me direz-vous. La FNAIM estime qu’en 2012 les conditions de crédit seront toujours favorables au marché immobilier.
Bâle III contraint les banques à augmenter leurs ratios de solvabilité. Elles ont deux choix : augmenter leur capital ou réduire les volumes des crédits octroyés. Elles n’ont plus les moyens d’augmenter leur capital, sauf à le payer très cher. Elles réduiront donc les volumes des prêts accordés.
L’enveloppe allouée au PTZ+ – désormais limité à l’acquisition de logements neufs – passera de 2,4 milliards d’euros en 2011 à 800 millions d’euros cette année.
– Quelques tours de vis du fisc
Ajoutez à cela la fin de la loi Scellier, favorable à l’investissement locatif et prorogée un temps jusqu’à fin 2015, le 31 décembre 2012.
Les exonérations sur les plus-values immobilières vont également disparaître. L’abattement de 10% par an, au-delà de la cinquième année de détention sera supprimé.
Combien va perdre votre immobilier ?
René Pallincourt a fait un rappel des prédictions passées de la FNAIM en les confrontant aux chiffres réels. Un quasi sans faute depuis 2007. Sauf pour 2008. L’organisme avait prévu une hausse pouvant aller jusqu’à 2%, le marché a reculé de 3,1%. “Personne n’avait prévu la crise“. Personne à la FNAIM et dans les organismes officiels, serait-il plus exact de dire.
Cette fois-ci la crise est déjà là. Pour la FNAIM un recul du marché de plus de 5% serait un effondrement.
Cliquez sur le graphique pour l’agrandir
Comme vous le voyez sur le graphique ci-dessus, l’immobilier français est surévalué de plus de 40%. Nous n’irons probablement pas jusqu’à une correction de cette ampleur, surtout en cas de reprise. Mais le 5% de la FNAIM est trop optimiste.
Pourquoi la baisse de l’immobilier sera une bonne chose
Tous les investisseurs particuliers devraient se réjouir de la baisse de l’immobilier.
Pour celui qui vend sa résidence principale en vue de s’agrandir, l’opération est bien plus agréable à faire dans un marché baissier (où on peut prendre son temps) que dans un marché haussier. De toute façon, vous vendez du m² pour acheter du m² !
Pour celui qui achète en vue de donner en location, le rendement locatif (actuellement désastreux) s’améliore.
