Immobilier : dans quelle ville de province faut-il investir ?

Vous n’êtes pas sans savoir que le dispositif fiscal dit « Pinel » a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Une bonne nouvelle, dont l’échéance arrive néanmoins à grands pas.

Plus le temps d’hésiter, il faut vous lancer. D’autant plus que les taux d’intérêt, encore à des niveaux très intéressants aujourd’hui, risquent d’augmenter graduellement.

  Bordeaux, Toulouse et Lille, trois villes économiquement dynamiques et attractives
« Pour être éligible au dispositif Pinel, la ville que l’investisseur choisira devra être une zone tendue ou très tendue, faisant partie du zonage identifié par la ministre du Logement Sylvia Pinel, explique Thomas Lenternier, directeur commercial de Tagerim Promotion. C’est le cas de Lille et de sa première couronne, en zone A, de Bordeaux et de Toulouse, en zone B1. Ces trois villes sont économiquement très dynamiques. Toulouse et Bordeaux bénéficient de l’activité d’Airbus et de ses filiales tandis que Lille représente véritablement le carrefour de l’Europe, très proche de Paris, de Bruxelles et de Londres. »

Bordeaux connaît en effet un développement économique et une démographie dynamiques. La qualité de vie y est souvent louée et l’arrivée de la LGV cet été reliera la ville à Paris en 2h05. Lille est une métropole d’envergure européenne, qui fait preuve d’un développement constant tant d’un point de vue économique, démographique que culturel. Toulouse est, quant à elle, une ville étudiante, économiquement dynamique, où la demande locative est réelle.

Bordeaux, Lille ou Toulouse ? Pour choisir, prenez en compte la proximité avec le lieu de votre résidence principale. Vous aurez en effet à vous déplacer avant l’achat, pour découvrir, de vos propres yeux (c’est important !) l’environnement du logement que vous comptez acheter, mais aussi durant les années de location si vous avez l’intention d’en assurer vous-même la gestion. Préférez la ville la plus proche de votre lieu d’habitation.

  Des T2, à partir de 150 000 euros
Le plafond fiscal de la loi Pinel est limité à 300 000 euros (au-delà de ce seuil, seule la partie égale à 300 000 euros sera considérée dans le calcul fiscal). La typologie des logements est donc représentée, le plus souvent, par des T2 et des T3, situés en périphérie – là où, bien souvent, se développent les programmes immobiliers neufs.

« A Bordeaux et à Toulouse, le prix d’un T2, en périphérie, varie entre 150 et 170 000 euros, évalue Thomas Lenternier. Les T3 valent 190 à 210 000 euros. Nous avons par exemple commercialisé un programme au Haillan, une commune très bien connectée, à l’ouest de Bordeaux. Les T2 y étaient vendus environ 160 000 euros. A Lille, l’un de nos programmes récents, localisé à EuraTechnologies, proposait des T2 à 160-170 000 et des T3 à 220 000 euros. »

Vous avez maintenant une idée du budget qu’il vous faudra consacrer à ce projet. Mais pour quelle rentabilité ? « La rentabilité brute d’un investissement immobilier doit se situer entre 3,20 et 4% », estime Thomas Lenternier.

  Trouver le bon emplacement
Pour faire un bon investissement, il faut certes choisir la bonne ville, mais aussi le bon emplacement au sein de celle-ci. « Etant donné que le dispositif Pinel impose de louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, il convient d’apporter la plus grande importance à la localisation du logement, souligne Thomas Lenternier. Ce dernier doit être proche des transports en commun, mais aussi des écoles, des collèges ou lycées et des commerces. »

Et ces critères ne sont pas réservés aux seuls centres-villes tant prisés. Les bons investissements se situent au-delà, à la périphérie. « A Toulouse, les secteurs Blagnac, Tournefeuille, Cugnaux sont très bien connectés et représentent de bons emplacements, conseille Thomas Lenternier. A Lille, l’ouest et le nord fonctionnent bien et nous avons par exemple un programme à Haubourdin, à 10 minutes en voiture du centre. Quant à Bordeaux, tous les logements situés à « Bordeaux Cub » (ndlr : « communauté urbaine de Bordeaux », remplacée par Bordeaux Métropole) sont très intéressants. A Cenan, notamment, où le tramway est arrivé il y a peu. »

  Gestionnaire ou pas ?
Pas plus tard qu’hier, en parlant « immobilier » avec ma cousine, cette dernière m’avouait avoir renoncé à tout investissement locatif en raison du manque de temps. « Nous avons l’argent… mais pas le temps, me confiait-elle. Nous avons donc repoussé ce projet… pour l’abandonner totalement. »

Quel dommage ! Sachez qu’il est tout à fait possible de déléguer la gestion locative de votre logement à un professionnel. Assurez-vous que ce dernier détient bien sa carte délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie–CCI, indiquant la mention « Gestion immobilière ». Dans ce cas, vous ne vous occupez de rien. « Le gestionnaire devra également vous proposer un mandat complet avec les garanties nécessaires telles que l’assurance loyers impayés ou l’assurance vacances locatives, qui vous permettra d’être couvert en cas de « creux » entre deux locataires », ajoute Thomas Lenternier.

Évidemment, ce type de service n’est pas gratuit et vous coûtera en moyenne entre 8% et 15% du montant annuel des loyers hors taxes du ou des logements confiés. Mais dans certains cas, cette dépense supplémentaire permet la concrétisation d’un investissement que vous vous réjouirez d’avoir effectué dans 6, 9 ou 12 ans.

Si vous décidez de gérer tout vous-même, vous pouvez recourir à des sites comme gerancecenter.com, qui enverra automatiquement aux locataires les quittances, les éventuelles relances, les lettres de régularisation des charges… Coût : 89,90 euros par an.

Quelle que soit la ville où vous souhaitez investir, ne tardez pas trop !

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