Pour réussir ses premiers investissements dans l’immobilier, il convient d’apprendre ce qu’il faut faire et ne pas faire. Dans l’article d’aujourd’hui, je vais vous dévoiler 3 pièges à éviter absolument (et 3 conseils à suivre pour un bon investissement immobilier).
Deux types d’investissement dans l’immobilier
Il existe deux manières principales de se lancer dans l’investissement immobilier : directement et indirectement.
Investissement direct
L’investissement direct revient à acheter une propriété, en liquide ou en hypothéquant, et à gagner de l’argent grâce à cet investissement. On peut y parvenir de deux manières :
- Le bien locatif. C’est un investissement immobilier dont le rendement régulier correspond au loyer que vous recevez. Cela permet aux propriétaires de garder la propriété tout en percevant un revenu passif, type de revenus qu’une personne reçoit avec peu d’efforts, voire aucun.
- Le « house flipping » –C’est l’achat d’une propriété à bas prix, pour la revendre dans un court délai à un prix plus élevé, après rénovation. La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat par rapport au prix de vente.
Investissement indirect
L’investissement indirect dans l’immobilier consiste à investir dans les titres financiers de sociétés immobilières. On parle d’investissement indirect, car les investisseurs n’investissent pas dans des biens immobiliers, mais dans des titres qui investissent dans ces biens.
Il existe plusieurs manières d’investir indirectement dans l’immobilier. Par exemple :
- les actions d’entreprises cotées en Bourse actives dans la prospection immobilière ;
- les fonds communs de placement et les fonds négociés en Bourse (FNB) dont les actifs sous-jacents sont axés sur les entreprises immobilières ;
- les sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT) ;
- les sites de financement dans le domaine de l’immobilier, qui n’acceptent généralement que les investisseurs accrédités.
Comme dans le cas du flipping, ces méthodes d’investissement indirect permettent de gagner de l’argent grâce à des plus-values.
Une fois que vous avez déterminé le type d’investissement le plus adapté à vos besoins, vos préférences et votre tolérance au risque, voici 6 choses à faire et à ne pas faire…
Trois écueils à éviter pour investir dans l’immobilier
1. Oublier de fixer des objectifs et de créer un plan d’investissement solide
Sans objectifs d’investissement, il vous sera difficile de prendre des décisions.
Vous n’aurez pas de référence pour évaluer vos options d’investissement. Les objectifs vous aideront à choisir judicieusement parmi différentes stratégies d’investissement (direct ou indirect), à partir de différents biens et titres.
- Si vous voulez recevoir un rendement constant, les investissements directs dans des biens locatifs, comme les locations Airbnb, peuvent être la solution.
- Votre but est plutôt de gagner de l’argent rapidement et de le garder en liquide ? Les investissements indirects dans des actions, des FNB et des fonds communs de placement sont plus appropriés.
Si vous ne clarifiez pas vos objectifs d’investissement immobilier dès le départ, vous risquez de choisir des stratégies et des propriétés inadaptées. Tout investisseur débutant doit prendre cela très sérieusement.
2. Dépasser votre budget
Tout investisseur débutant souhaite que ses investissements soient rentables, que ce soit dans l’immobilier ou d’autres secteurs. Vous devez connaître les prix actuels du marché ou les taux de location pour des propriétés similaires dans la région afin de connaître leur budget maximum et obtenir le taux de rendement minimum requis.
Supposons qu’un investisseur espère vendre une propriété avec un rendement minimum de 10% sur le capital. Si le prix actuel du marché de propriétés similaires est de 100 000 dollars, cela signifie que le maximum qu’il doit payer pour une propriété, en comptant toutes les rénovations, est de 90 909,09 dollars.
L’achat d’une propriété à 90 909,09 dollars et une revente à 100 000 dollars rapporte 10% de retour sur investissement. La plus-value ou le bénéfice sur un investissement de 90 909,09 dollars correspond à 9 090,91 dollars, soit 10%.
Cependant, si l’investisseur en question prend une décision trop hâtive et dépense 95 000 dollars pour cette propriété, les chances de la revendre pour un bénéfice de 10% sont faibles. En effet, le prix pour des propriétés similaires étant seulement de 100 000 dollars, l’investisseur doit vendre à un prix plus élevé de 104 500 dollars afin d’obtenir une plus-value de 10%.
Vous devez donc être suffisamment discipliné pour respecter votre budget. Sinon, vous risquez de ne pas atteindre vos objectifs, ou pire, de perdre de l’argent sur vos investissements.
3. Laisser vos émotions guider vos investissements
Investir est un jeu de chiffres avec peu, voire pas de place pour les émotions qui ont tendance à brouiller votre jugement, surtout lorsqu’il nécessite d’être objectif et de prendre des chiffres en compte.
Les investisseurs dépassent généralement leurs budgets à cause d’émotions fortes, qui sont la plupart du temps irrationnelles. Souvent, ils ne vendent ou ne louent pas leurs propriétés par cupidité, car ils exigent un prix ou un loyer très élevé.
La meilleure façon de laisser les émotions en dehors du processus d’investissement est de faire appel à un courtier compétent. C’est ainsi que vous pourrez éviter que vos émotions ne prennent le dessus et détournent vos investissements immobiliers.
Mes trois meilleurs conseils pour investir dans l’immobilier
1. Effectuer une étude de marché avant de se lancer
Pour les débutants, l’une des choses les plus importantes dans l’investissement immobilier est la connaissance. Plus une personne en sait sur le marché de l’immobilier et les marchés de biens spécifiques dans leurs domaines d’intérêt, mieux c’est.
Compte tenu des sommes impliquées dans les investissements immobiliers, en particulier les investissements directs, une mauvaise connaissance du marché peut entraîner, au mieux, un manque de trésorerie ou, au pire, des pertes considérables.
Les bons investisseurs immobiliers ont d’abord étudié les marchés immobiliers de leur choix avant toute chose. Ils ne se lancent pas à l’aveugle.
Les critères les plus importants du marché de l’immobilier que les investisseurs débutants doivent connaître sont :
- les prix du marché pour les propriétés similaires dans la région ou dans des zones similaires ;
- les taux de location en vigueur dans la région ou dans des zones similaires ;
- les impôts fonciers spécifiques à la location des propriétés qui vous intéressent ;
- les lois relatives à la location de propriété ;
- l’imposition des plus-values.
2. Diversifier ses investissements
Comme tous les autres investisseurs, les bons investisseurs du secteur immobilier savent très bien gérer leurs risques d’investissement. La diversification fait partie d’une de leurs stratégies d’investissement pour réduire les risques.
Une stratégie de diversification consiste à mettre vos investissements dans différents paniers, à investir votre capital dans différents actifs. Ainsi, toute perte liée à un investissement particulier se limitera à ce seul investissement.
Vous pouvez vous diversifier en investissant dans l’immobilier commercial ou l’immobilier résidentiel. Chacun de ces secteurs présente ses propres risques et bénéfices et peut être un bon moyen de diversification.
Il peut être très difficile de se diversifier pour un débutant avec un capital limité, en particulier avec les investissements immobiliers directs. Vous avez besoin d’un capital important pour investir dans une seule propriété. Diviser votre capital limité peut donc vous empêcher d’investir directement dans des propriétés.
C’est là qu’interviennent les investissements indirects dans l’immobilier par le biais de REITs, d’actions axées sur l’immobilier, ainsi que des fonds communs de placement. À partir de 1 000 dollars, vous pouvez commencer à investir dans divers actifs financiers immobiliers et ainsi diversifier votre portefeuille.
3. Chercher un bon mentor ou un partenaire d’investissement
Il existe de nombreuses sources d’information pour les débutants en immobilier. Cependant, la meilleure façon d’apprendre est par l’expérience.
Le mieux est que vous trouviez un investisseur immobilier déjà bien établi. Vous pouvez lui demander de vous conseiller ou devenir son partenaire pour apprendre en observant. [Lire aussi : Un bon mentor, la condition indispensable pour réussir]
Pour que vous appreniez à bien investir dans l’immobilier, trouver un mentor sera la meilleure méthode. Livres, articles, cours en ligne ne peuvent ni répondre à vos questions ni vous motiver. Les gens le peuvent.
Tout le monde peut apprendre à investir correctement dans l’immobilier et générer des revenus. Gardez bien en tête que la connaissance et le savoir ne sont que la moitié du travail pour des investissements réussis en tant que débutant. L’autre moitié du travail réside dans la pratique.
