En réalité, la course au rendement est déjà impitoyable.
Les assureurs et fonds de pension s’arrachent les cheveux pour trouver comment verser des rentes à leurs épargnants dans un contexte de taux zéro.
En Belgique, un assureur a jeté l’éponge sur des contrats à taux garantis : il a préféré rompre le contrat en dédommageant ses assurés.
En Allemagne, pays où les taux sont très négatifs et où la retraite par capitalisation est reine, le sort des assureurs commence à inquiéter. En France, Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, s’est ému au début de l’année du jeu dangereux des assureurs.
Malgré des obligations d’Etat rapportant moins de 1% en 2014, les assureurs ont servi des rendements supérieurs à 3% en tapant dans leurs réserves et leurs plus-values. Du coup, ils attirent de nouveaux épargnants et se retrouvent obligés de souscrire à des obligations qui ne permettront pas de générer de rente. Pour trouver du rendement, quelles sont les possibilités de ces gros acteurs institutionnels ?
L’immobilier, notamment dans le secteur dit tertiaire : celui des commerces et des bureaux. Il faut donc s’attendre à une certaine porosité entre l’économie financière et l’économie réelle via l’immobilier de rendement.
Soyons clairs, je ne m’attends pas à un envol des cours de cet immobilier mais à ce que les entreprises cotées adossées à de tels actifs et qui proposent un rendement soient recherchées par le marché. Et parmi ces entreprises, les foncières cotées ne manquent pas d’attrait.
De la foncière cotée à la SCPI, l’immobilier le plus liquide est la foncière cotée : REIT (Real Estate Investment Trust) pour les Anglo-Saxons et SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) en français. La plus connue de nos SIIC est UnibailRodamco (graphique ci-dessous).
En termes de performance boursière, un graphique vaut tous les beaux discours : cette foncière est très recherchée malgré ses ratios et son envolée stratosphériques. Elle fait partie de ces entreprises à fort rendement…
Ces entreprises cotées ont un statut particulier : elles ne sont pas imposées sur leurs bénéfices mais sont astreintes à distribuer plus de 80% (et même 100% dans certains pays) de leurs bénéfices en dividendes à leurs actionnaires. Les REIT existent depuis 1960 aux Etats-Unis, 1993 au Canada et plus tardivement en France et en Angleterre (2003 et 2007, respectivement).
Viennent ensuite les OPCI (Organismes de Placement Immobilier) qui comportent 60% d’actifs immobiliers et 40% d’actifs financiers afin d’avoir une meilleure liquidité. Ces fonds sont en général émis par les gros institutionnels qui y attirent les investisseurs particuliers.
Ainsi, AXA, par exemple est à l’origine de plusieurs OPCI. Enfin, dans l’immobilier-papier, viennent les SCPI (Société Collective de Placement Immobilier) qui sont les moins liquides. Evidemment, vouloir de la pierre liquide c’est un peu rechercher la transmutation du plomb en or ou la progéniture de la carpe et du lapin.
Récapitulons : REIT et SIIC sont de l’immobilier ; de par leur statut, le reversement des profits en dividendes est garanti et la plupart des législations prévoient une limite de leur endettement. En y investissant vous devenez donc actionnaire d’un parc immobilier et la liquidité est assurée par la cotation boursière, les loyers par les dividendes. Ces sociétés se spécialisent : hôtellerie, immobilier résidentiel, commercial, magasins, espaces de stockages et entrepôts, théâtre, parking, golfs, prisons et même forêts. Il existe des spécialisations géographiques. Les Canadiennes ont pris l’habitude de mensualiser leurs dividendes et offrent le taux de distribution le plus favorable. Evidemment, puisque ces sociétés distribuent la plus grande partie de leurs bénéfices, leur capacité de croissance est limitée.
Elles ne peuvent investir qu’en s’endettant ou par la réalisation de plus-values. Les foncières cotées doivent vous intéresser car elles devraient bénéficier de la recherche désespérée de rendement de la part des « zinzins », les investisseurs institutionnels.
[Texte extrait de La Stratégie de Simone Wapler du mois d’avril 2015. Pour découvrir l’analyse et les recommandations de Simone, n’attendez pas et cliquez ici…]
