« J’aimerais investir dans l’immobilier, mais je ne dispose pas de la somme nécessaire. »
« Bien sûr que vous pouvez gagner de l’argent en investissant dans l’immobilier, mais c’est trop lent et trop risqué. »
« L’immobilier me tente bien, mais je ne veux pas être propriétaire. »
Si vous avez déjà pensé, dit ou entendu des propos comme ceux-là, alors cet article est fait pour vous.
Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, il y a plus d’une façon de plumer le canard, et la vente en gros vous permet d’exploiter tout le potentiel d’une bonne affaire à votre avantage pour gagner de l’argent en mettant peu ou rien dans une affaire ; aucun financement, et aucun travaux ou obligations en tant que propriétaire – le tout en quelques semaines et non en plusieurs mois. Cela vous semble trop beau pour être vrai ? Et pourtant c’est vrai. Lisez ce qui suit.
Qu’est-ce que la vente en gros de biens immobiliers ?
La vente en gros de biens immobiliers (wholesale real estate en anglais) consiste à trouver une bonne affaire immobilière et la vendre à une autre partie intéressée.
Cela signifie que vous êtes en charge de la partie compliquée du travail : trouver une bonne affaire, signer un contrat avec le vendeur, puis vendre le contrat à une autre personne susceptible d’accepter les conditions du vendeur.
Vous ne vendez pas la propriété ; vous êtes l’intermédiaire qui vend sa position sur le contrat. Vous ne cherchez pas à faire de l’argent sur la propriété elle-même, mais plutôt sur le contrat en percevant des commissions de la part d’un autre investisseur intéressé.
Les avantages de la vente en gros de biens immobiliers
La vente en gros de biens immobiliers présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, l’investissement dans l’affaire est faible, voire nul. Généralement, la seule somme à investir dans ce type d’affaires, ce sont les dépôts de garantie. Heureusement, le montant est tout à fait négociable avec le vendeur. Quasiment chacun d’entre nous peut se le permettre. Et si vous négociez correctement votre contrat, le risque de perdre votre argent si l’affaire tourne mal est proche de zéro.
Ensuite, vous n’avez pas à vous soucier d’obtenir un financement pour la transaction. Dans le cadre d’une transaction immobilière traditionnelle, si vous souhaitez obtenir le prêt dont vous avez besoin pour conclure l’affaire, vous devrez travailler avec des créanciers et le processus sera long et stressant. Dans le cas de la vente en gros, il ne s’agit pas de vendre la propriété mais plutôt d’essayer de vendre le contrat à un autre acheteur, il n’est donc pas nécessaire d’obtenir un prêt. En fait, aucun besoin non plus de capitaux propres, il est donc inutile de trouver de l’argent pour verser l’acompte. Encore une fois, vous payez uniquement les frais de séquestre.
Enfin, vous n’avez pas les soucis que connaissent de nombreux propriétaires, comme les travaux ou l’entretien de la propriété à effectuer. Techniquement, vous n’êtes jamais le propriétaire d’un bien immobilier mais plutôt le propriétaire d’une transaction importante sous la forme d’un contrat ; c’est la raison pour laquelle vous n’avez pas besoin de consacrer du temps ou de l’argent à l’entretien et aux travaux qu’un propriétaire aurait à faire. Rien de plus simple comme transaction.
Le plan étape par étape si vous voulez réussir dans la vente en gros de biens immobiliers
Maintenant que nous avons défini ce qu’est la vente en gros de biens immobiliers et que nous avons expliqué les avantages, examinons comment réussir dans ce domaine.
Trouver le bien immobilier
Tout d’abord, vous devez trouver le bien immobilier adéquat. Les meilleures propriétés pour les transactions en gros sont généralement des propriétés pour lesquelles des difficultés existent d’une façon ou d’une autre. Les propriétés en difficulté peuvent se présenter sous plusieurs formes.
Il peut s’agir de maisons abandonnées qui ont besoin de beaucoup de travaux, qui appartiennent peut-être à une banque et qui sont sur le point d’être saisies. Il existe de nombreuses ventes aux enchères pour ces biens saisis. Effectuez une recherche simple sur Internet pour les trouver et y assister.
Les propriétés qui sont sur le marché depuis longtemps constituent un autre type de propriété en difficulté susceptible d’offrir des conditions encore plus avantageuses. Avec le temps, les propriétaires sont de plus en plus désespérés car ils paient un crédit pour une maison dans laquelle ils ne vivent pas. Vous pouvez utiliser cet état de fait à votre avantage. Allez sur des sites d’annonces immobilières pour trouver des biens dans votre région qui sont sur le marché depuis de nombreux mois et préparez une liste pour évaluer leur potentiel en tant que bonnes affaires.
En outre, vous pouvez aller sur des sites d’annonces de particuliers pour trouver des propriétés mises en vente directement par les vendeurs. Vous pouvez utiliser des mots-clés comme « motivé », « doit vendre », « rénovation », « en l’état » pour trouver des catégories d’affaires qui fonctionnent dans la vente en gros.
Vous pouvez aussi essayer d’embaucher quelqu’un pour vous aider à trouver des opportunités, mais je vous suggère de passer du temps à trouver vos propres affaires au début. Cela vous permettra d’acquérir les connaissances de base utiles pour évaluer correctement le rendement d’un futur employé.
Faire des calculs
Une fois que vous avez dressé une liste de propriétés potentielles, vous devez faire vos calculs. N’oubliez pas que votre objectif est de vendre un contrat et non une propriété, vous devez donc tenir compte des différents coûts et ainsi vous assurer que vos honoraires sont corrects.
Les coûts à prendre en considération comprennent les droits de propriété, les frais éventuels engagés auprès d’un entrepreneur pour qu’il effectue une évaluation des travaux nécessaires (vous utiliserez ces résultats lors de la négociation de l’accord avec le vendeur et de la prospection d’un acheteur) et les certifications d’experts.
Sur la base des résultats, l’objectif consiste simplement à déterminer la somme à mettre en place pour la transaction et le montant de vente du contrat que vous pouvez espérer obtenir. La différence entre les deux correspond à vos honoraires nets.
Négocier le contrat
Dans le domaine de la vente en gros, la clé du succès consiste à négocier de la meilleure façon qui soit. Plus l’affaire est attrayante, plus il est facile de trouver un investisseur et de toucher des honoraires importants.
La règle d’or dans l’investissement immobilier en gros est la marge. Plus la marge bénéficiaire potentielle de votre acheteur éventuel est élevée, plus importants seront vos honoraires. C’est pourquoi vous devez négocier un excellent prix avec le vendeur, ce qui implique un potentiel important pour l’éventuel acheteur. C’est là qu’il peut être utile d’embaucher un expert et un entrepreneur. Si vous connaissez la valeur de la maison en l’état et la valeur potentielle par rapport aux coûts des réparation et des travaux de construction, vous pourrez démontrer à un acheteur l’intérêt d’une telle opportunité et accroître sa motivation.
Pour inciter un vendeur à baisser ses prix, il faut notamment souligner qu’il n’y aura pas de commission initiale parce qu’il n’y a pas d’agent immobilier, que tous les frais de conclusion et de séquestre seront couverts et que vous vous occuperez de tous les détails de l’achat. Pour un vendeur en proie au désarroi, il peut s’agir de déclencheurs extrêmement utiles d’un point de vue émotionnel, qui le motiveront à baisser son prix de façon plus importante qu’il ne l’aurait cru.
Vous devez également atténuer les risques liés à la transaction. Cela signifie qu’il est essentiel pour vous d’avoir une porte de sortie, ou ce que l’on appelle communément une clause suspensive.
Pourquoi avez-vous besoin d’une telle clause ? Dans le cas d’une vente en gros, un certain nombre de problèmes peuvent survenir, comme lorsque la propriété ne satisfait pas à une inspection, lorsque sa valeur n’est pas suffisamment élevée ou lorsque surviennent des problèmes de titres de propriété. Vous devez rédiger le contrat de façon à vous ménager des possibilités de sortie pour ces situations. Cependant, il ne faut pas exagérer avec les clauses suspensives. Utilisez le moins de clauses suspensives possible, mais envisagez au moins une clause pour vous retirer du contrat.
Enfin, offrez-vous du temps. Vous aurez besoin de temps pour mener à bien des inspections, des évaluations et trouver un acheteur. Assurez-vous que la date de conclusion négociée vous accorde suffisamment de temps pour faire toutes ces choses.
Trouver votre acheteur
Une fois votre contrat négocié et signé, vous serez prêt pour trouver le bon acheteur pour la transaction. Généralement, vous vendez à des investisseurs car ils sont toujours présents sur le marché pour faire de bonnes affaires.
Si vous voulez réussir dans la vente en gros de biens immobiliers, votre richesse est contenue dans votre base de données. Cela signifie que vous devez en permanence bâtir votre base de données d’investisseurs immobiliers intéressés. Utilisez tous ces moyens parmi tant d’autres, cherchez en permanence des noms à ajouter à votre base de données ; lorsqu’une bonne affaire se présentera, vous n’aurez plus qu’à compulser votre liste pour trouver un acheteur rapidement et peut-être même commencer à mener une guerre au plus offrant.
Quand vous trouvez des investisseurs, appelez-les. Lors de cet appel, vous devez vous présenter et découvrir ce qu’ils recherchent dans une affaire. Chaque investisseur est différent. Certains aiment investir dans tel ou tel domaine en particulier. D’autres veulent pouvoir bénéficier d’un certain rendement, sinon la transaction ne les intéresse pas. Lorsque vous prenez le temps de découvrir ce qu’ils recherchent avant d’établir un contrat, la vente en gros devient beaucoup plus facile. En insérant dans votre base de données les informations que vous glanez à propos de ces investisseurs, vous pouvez trier votre liste en fonction de vos préférences et n’envoyer que des offres précisément ciblées.
Conclure l’affaire
Une fois que vous aurez trouvé le bon acheteur pour le contrat, vous vous rendrez tous les deux au bureau de la société d’assurance de titres de propriété (title company) pour conclure l’affaire. Cela prendra entre 60 et 90 minutes et le contrat sera cédé à l’acheteur.
Il faut trouver une société qui sait parfaitement comment fonctionne le commerce de l’immobilier en gros. De cette façon, tout se déroulera sans heurts.
Comme vous pouvez le voir, la vente en gros de biens immobiliers peut être un moyen amusant et passionnant d’investir dans l’immobilier tout en mettant très peu d’argent dans la transaction. Il vous suffit de maîtriser les connaissances nécessaires pour trouver et négocier une bonne affaire, d’être assez persévérant pour établir votre liste et commercialiser vos affaires, et d’avoir le courage de tout simplement commencer.
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