Cet article fait partie d’une série dans laquelle je vous dévoile les huit impostures que les riches utilisent pour maintenir les pauvres à leur place.
- Imposture n°1 selon mon père riche : l’enseignement supérieur
- Imposture n°2 selon mon père riche : “Il faut décrocher un emploi”
- Imposture n°3 selon mon père riche : “Travaillez dur et vous serez récompensé(e)”
- Imposture n°4 selon mon père riche : “Pour être riche, il faut vivre au-dessous de ses moyens”
- Imposture n°5 selon mon père riche : « Économisez de l’argent »
Il semblerait que tous les « experts » financiers affirment que « votre maison est le plus important de vos actifs ». Lorsque j’ai écrit Père Riche, Père Pauvre, j’ai déclaré que votre maison était un passif.
J’ai insisté sur le fait que les maisons sont chères et qu’elles ne prennent pas forcément de la valeur.
J’ai écrit : « Je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter une maison. Je dis qu’il faut comprendre la différence entre actif et passif. Si je veux une plus grande maison, j’achète d’abord les actifs qui génèreront l’argent permettant de payer cette maison. »
En disant cela, j’ai donné un coup de pied dans la fourmilière. Les soi-disant experts m’ont descendu en flammes.
À l’époque, le marché de l’immobilier flambait. Tout le monde m’a traité de contrarien, capable de tout pour vendre ses livres.
Lorsque la crise de 2008 est arrivée, en s’accompagnant de l’une des pires crises immobilières de l’histoire des États-Unis, personne ne riait plus.
Alors voici la plus vaste imposture de toutes, dans cette série, du moins par sa taille « physique » : « Votre maison est un actif. » L’argent, ça rentre et ça sort.
Votre conseiller financier, votre agent immobilier et votre comptable disent tous que votre maison est un actif. Mais en réalité, un actif est quelque chose qui vous rapporte de l’argent.
Si vous avez une maison et que vous la louez, alors c’est un actif. Si vous possédez une maison, payée ou non, dans laquelle vous vivez, alors cela ne peut être un actif.
Au lieu de vous rapporter de l’argent, elle vous en coûte. Or c’est la définition même du passif.
C’est encore plus vrai si vous n’êtes pas encore totalement propriétaire de votre maison. Dans ce cas, c’est l’actif de la banque : elle travaille pour eux, mais elle ne vous rapporte rien.
Alors, qu’est-ce qu’un actif ?
Financièrement, l’actif est en votre faveur et le passif en votre défaveur. Il vous faut des actifs pour compenser le passif.
Une fois que vous avez pris vos distances avec les Impostures selon mon père riche, il est plus facile de raisonner ainsi, comme un entrepreneur.
Mais qu’est-ce qu’un actif, exactement ?
La définition simple d’un actif est la suivante : c’est quelque chose qui vous rapporte de l’argent. Et cela se produit via quatre catégories d’actifs, dont l’immobilier.
Lorsque je parle d’immobilier, je ne parle pas de votre résidence personnelle, laquelle, je le répète, est un passif. Je parle de l’immobilier d’investissement, qui est un excellent placement car il vous rapporte de l’argent chaque mois sous forme de loyer.
Voici les trois autres principaux actifs :
- les entreprises ;
- les « actifs » papier ;
- les matières premières.
Si vous êtes entrepreneur ou propriétaire d’une entreprise, votre entreprise est un actif. Les actifs papiers sont les actions, les obligations, les fonds communs de placement, etc.
Et les matières premières sont notamment l’or, l’argent ou d’autres ressources telles que le pétrole et le gaz.
Mon épouse et moi avons commencé à gagner de l’argent dans l’immobilier en plaçant notre argent dans des biens que nous pouvions louer pour nous rapporter de l’argent. Ensuite, nous nous sommes diversifiés. Alors à présent, nous avons de l’argent placé dans toutes ces catégories d’actifs.
Lorsque votre courtier vous dit de vous diversifier dans les fonds communs de placement et diverses catégories d’actions, ce n’est pas vraiment de la diversification. Car si le marché s’effondre, vos fonds communs de placement ou vos actions peuvent être touchés.
Investissez pour percevoir de l’argent, et non pour que la valeur s’apprécie
L’Imposture selon mon père riche énonçant que votre maison est un actif régnait partout lorsque j’ai écrit Père Riche, Père Pauvre.
C’était en 1997, et tout le monde voyait sa maison prendre de la valeur.
Il était facile de partir du principe que votre maison était un actif car elle pouvait vous rapporter de l’argent à long terme grâce à son appréciation.
Les gens ont totalement mordu à l’hameçon de cette Imposture, en empruntant sur la plus-value latente [NDR : différence entre la valeur d’achat et la valeur de marché avant revente] de leur maison pour s’acheter des voitures, se payer des vacances et des télévisions, etc.
Puis la crise est arrivée, il y a dix ans, et ces mêmes personnes se sont retrouvées tellement endettées que le pourcentage des saisies a flambé pour atteindre 10%. Pour resituer le contexte, cette année, ce taux est de 0,5%.
Lorsque la crise a frappé, et que ses conséquences se sont déroulées sous nos yeux, la plupart des gens n’ont plus affirmé que leur maison était un actif, surtout s’ils faisaient partie de ces 10%. Mais à présent, nous sommes à nouveau dans un contexte d’expansion du marché immobilier.
Pour beaucoup d’Américains, l’éducation financière a été brutale et fulgurante, lorsque le marché immobilier a chuté. Ils se sont vite rendu compte que leur maison n’était pas un actif.
Faut-il considérer votre maison comme un plan-retraite ?
Bien sûr, on dit également qu’être propriétaire de votre maison serait un rite de passage culturel.
Beaucoup de gens rêvent du jour où ils recevront les clés de leur propre maison, et de la joie accompagnant ce gigantesque accomplissement consistant à s’endetter à hauteur de centaines de milliers de dollars.
Là, je suis un peu ironique.
En réalité, beaucoup de gens désirent acheter une maison parce qu’ils pensent que c’est un bon investissement. Et dans de nombreux cas, les propriétaires de maison s’attendent à ce que leur maison représente une bonne partie de leur plan-retraite.
Par exemple, Rob Carrick, au Canada, a publié un article pour The Globe and Mail, l’an dernier, selon lequel :
Dans une étude récente réalisée à la demande du Bureau des Investisseurs de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (CVMO), les questions liées à la retraite figurent en tête des préoccupations des habitants de l’Ontario âgés de 45 ans et plus. Les trois quarts des 1 516 personnes interrogées dans le cadre de cette étude étaient propriétaires de leur maison. Au sein de ce groupe, 37% ont déclaré compter sur l’appréciation de leur maison pour financer leur retraite.
Je suis sûr que le sentiment est le même aux États-Unis et dans beaucoup d’autres endroits du monde.
Les prêteurs
Voilà pourquoi je ne suis pas étonné de lire que, dans la mesure où les prix de l’immobilier grimpent (6,9% d’une année sur l’autre en août 2017), les prêts hypothécaires à risque se manifestent à nouveau.
Comme l’a indiqué CNBC à peu près à la même période :
Au deuxième trimestre, le nombre de souscription de prêts hypothécaires à taux variable a bondi de plus de 40% par rapport au premier trimestre, selon une analyse réalisée par Inside Mortgage Finance.
Pour ceux qui ont besoin qu’on leur rafraîchisse la mémoire, un prêt hypothécaire à taux variable (ou « ARM » aux États-Unis) permet aux acquéreurs potentiels d’acheter des maisons plus chères en bénéficiant de taux d’intérêt inférieurs aux traditionnels taux fixes à 30 ans. Ces ARM sont habituellement proposés sur un, trois ou cinq ans, ce qui veut dire que le taux sera ajusté au taux du marché après cette période. En substance, cela revient à parier que les taux seront aussi bas ou encore plus bas à l’avenir… et que votre situation financière se sera améliorée et vous permettra de payer plus le cas échéant.
Vous ne serez pas surpris d’apprendre que les défauts sur ces prêts ont été en grande partie responsables de la Grande Récession qui nous a frappés de 2008 à 2011. Et s’il existe de nouveaux garde-fous pour garantir que ces prêts ne soient pas accordés à des emprunteurs à risque, une nouvelle frénésie d’achats immobiliers s’est emparée des États-Unis. Je le répète, cela se produit parce que les gens pensent, intérieurement, que ce sont de bons investissements. Après tout, les prix de l’immobilier n’augmentent-ils pas éternellement ?
C’est ce que l’on pense si l’on suit la plupart des conseils financiers conventionnels.
Beaucoup de conseillers financiers vous diront que votre maison est un actif. Mais c’est faux. Le fait est que lorsque les conseillers financiers vous disent cela, ils ne mentent pas vraiment, mais ils ne vous disent pas toute la vérité non plus.
Votre maison n’est pas votre actif
Si vous regardez votre relevé de banque, il est facile de repérer qui perçoit de l’argent grâce à votre maison : votre banque.
La plupart des gens ne sont pas propriétaires d’une maison, mais d’une hypothèque.
Ceux qui ont reçu une éducation financière comprennent qu’un prêt hypothécaire n’apparaît pas dans la colonne « actif » d’une situation financière. Il apparaît dans la colonne « passif ». Par contre, il apparaît bien dans la colonne « actif » du bilan de votre banque, dans la mesure où vous lui versez des intérêts tous les mois. Rappelez-vous, la définition toute simple d’un actif est la suivante : « Quelque chose qui fait entrer de l’argent dans votre poche. » Un passif est « quelque chose qui fait sortir de l’argent de votre poche ».
[Lire aussi : Trois actifs que vous possédez déjà]
Il suffit de regarder votre relevé de banque chaque mois pour constater que votre maison ne vous rapporte rien et qu’elle vous coûte énormément. Et cela reste vrai même lorsque votre maison est payée. Même après avoir remboursé votre prêt, vous devrez encore régler chaque mois des frais d’entretien, de taxes et de services collectifs. Et si vous ne payez pas ces frais, devinez ce qui se passe ? L’État peut saisir votre maison. Alors qui possède votre maison, en réalité ?
N’achetez pas sur un mensonge
Est-ce que je dis qu’il ne faut pas acheter une maison ? Non. Je suis propriétaire d’une maison, moi-même, mais je ne l’ai pas achetée en tant qu’actif, ni en pensant que c’était un investissement. Je l’ai achetée parce que je voulais y vivre et que je voulais bien payer pour en avoir le privilège.
Est-ce que sa valeur peut s’apprécier ? Peut-être. Mais au bout du compte, elle pourrait également me faire perdre de l’argent. Mais je m’en fiche. L’argent qu’elle me coûte est compensé dans ma colonne « actif ». J’ai toujours une trésorerie positive malgré le passif que je possède.
Ce que je dis, c’est qu’il ne faut pas acheter une maison en pensant que c’est un actif ou un investissement.
J’ai peur du marché immobilier qui flambe. J’ai peur que ce qui s’est déjà produit se produise à nouveau, et plus tôt qu’on ne le pense.
Alors il faut être malin. Vous pouvez gagner de l’argent sur n’importe quel marché.
Au lieu d’investir en espérant une appréciation, mon père riche m’a appris à investir pour gagner de l’argent, et à considérer la notion d’appréciation comme une cerise sur le gâteau.
Je vous encourage à faire de même.
