L’autre jour, j’ai surpris une conversation entre deux amis dans le métro. Parfois les gens révèlent un peu de leur vie privée ; il est toujours intéressant d’écouter ces confidences, l’air de rien.
L’un d’entre eux venait de toucher une certaine somme (peut-être un bonus de fin d’année ? Il n’est pas allé jusqu’à ce niveau de détail) et se demandait quel serait le meilleur placement pour cet argent.
« Toi qui aimes les belles pierres, investis dans un monument historique ! lui a suggéré son camarade. Et d’après ce que je sais, cela te permettra de réduire sérieusement tes impôts ! »
Tiens tiens.
Cette idée m’a intriguée et j’ai commencé à chercher des informations sur le sujet.
Il s’avère que cet investissement mérite vraiment réflexion. Faire revivre les beaux monuments historiques de notre pays en participant à leur réhabilitation a de quoi séduire. L’argument fiscal aussi.
Mais qui peut vraiment se lancer dans ce genre de placement ?
Un principe simple et efficace
Le principe de l’investissement en loi Monuments historiques est le suivant : il s’agit d’acquérir un bien nécessitant des travaux importants de restauration (qui seront suivis par les Architectes des Bâtiments de France).
Cet investissement échappe au plafonnement des niches fiscales et permet une déduction sur le revenu imposable de 100% des travaux de restauration.
Les immeubles éligibles au dispositif sont les immeubles classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).
La condition est de garder le bien pendant minimum 15 ans à compter de l’acquisition. En cas de cession du bien avant cette échéance, le revenu global ou le revenu foncier du contribuable est majoré du tiers des charges déduites sur l’année de la cession et les deux années suivantes. Certains cas exceptionnels tels qu’un décès ou un licenciement, dispensent évidemment de cette majoration.
En France, il existe environ 40 000 monuments historiques. Mais la plupart sont des Eglises ou des monuments tels que l’Arc de Triomphe et la Tour Eiffel ! Si les opportunités de monuments historiques destinés à l’habitation sont peu nombreuses, elles existent néanmoins et chaque année, quelques belles opérations sont possibles.
En 2014, Hipparque Patrimoine proposait par exemple un immeuble datant du XIVe siècle, au coeur du quartier de la Doutre, à Angers. La façade à colombage est classée monument historique.
- « Nombre de lot : 1 appartement et 1 local commercial
- Prix des travaux monument historique : 180 800 euros
- Prix des travaux déficit foncier : 271 200 euros
- Prix du foncier : 230 000 euros
- Prix total : 682 200 euros »
Une fiscalité très attrayante pour certains
La loi Monuments Historiques s’adresse aux contribuables fortement fiscalisés sur les tranches hautes d’imposition ou avec des revenus exceptionnels de courte durée.
« Prenons le cas d’une personne très fortement imposée dans une tranche à 45%, propose Yann Poac, fondateur de Hipparque Patrimoine.
Par exemple un sportif de haut niveau célibataire sans enfant, qui dépasse largement les 150 000 euros de revenus par an, achète un bien de 100 000 avec 70 000 de travaux. Il va déduire cette dernière somme dans la tranche à 45%. Sa réduction d’impôt est le montant des travaux déduit de son revenu imposable multiplié par 45%.
Prenons maintenant le cas d’un cadre imposé dans la tranche 30-41%, qui gagne en gros 90 000 euros par an. S’il achète le même bien, il va passer 20 000 euros de travaux à 41% et le reste à 30%. La pertinence du dispositif est dans ce second cas un peu rognée. »
Ce dispositif est-il fait pour vous ?
Si vous aimez les belles pierres et avez à coeur de participer à la préservation du patrimoine de votre pays, investir dans un monument historique peut s’avérer être une excellente initiative. Si vous faites partie, vous l’aurez compris, des contribuables fortement fiscalisés.
Gardez toujours en tête que l’investissement de départ est très important car il s’agit d’acheter le monument dans son ensemble. En effet, « il existe toute taille de lots sur le marché mais il n’est pas possible de faire n’importe quoi, comme redécouper à l’infini dans un monument historique pour obtenir pléthore de studios, » explique Yann Poac.
Si vous avez touché un revenu exceptionnel de courte durée et que vous souhaitez échapper à une imposition ponctuelle très importante, n’oubliez pas qu’il s’agit d’un projet à long terme ! Prenez le temps de peser le pour et le contre.
« Il est important d’établir quels sont ses projets de vie personnels dans les années à venir car le bien doit être conservé pendant 15 ans au moins et la réduction fiscale s’effectue sur 1 à 3 années, avertit Yann Poac.
Une fois que le coût des travaux est absorbé, l’imposition du contribuable revient de façon forte. Or il faut financer et supporter le bien jusqu’à l’échéance.«
De plus, les monuments historiques que vous pourrez acquérir ont des taux de rendement assez faibles.
« Il ne faut pas s’attendre à un rendement à 8%, en plus d’une super défiscalisation ! » souligne Yann Poac.
On ne peut pas tout avoir !
[*** URGENT – Plus que quelques jours avant le 31/12/2015 ***
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