Pour un véritable investisseur, le rendement est la seule mesure qui vaille. Les brasseurs d’argent et les spéculateurs espèrent que le prix de leur actif va monter et se soucient peu de sa valeur.
Le véritable investisseur, lui, calcule son rendement sans espérer de plus-value et sans attendre de carotte fiscale.
L’immobilier est devenu un actif spéculatif. Les gens espèrent désormais une plus-value et ne font pas assez attention au rendement. Pourtant, “la pierre a toujours monté” est un adage aussi dangereux que “à long terme on est toujours gagnant en Bourse”.
Récemment, dans une conférence, l’un des orateurs examinait la bulle immobilière chinoise. Il a projeté des photos de tours achevées et vides avec des appartements auxquels manquaient les huisseries, les volets et les équipements sanitaires. Ce sont des “appartements spéculatifs”, lui a-t-on expliqué. Les investisseurs les achètent mais ne les équipent pas car ils ne vont ni les louer, ni les occuper. Ils attendent simplement que les prix montent pour les revendre.
Heureusement, en France, nous n’en sommes pas là. La baisse de l’immobilier qui se profile sera salutaire dans le sens où le rendement du capital investi va progresser.
Dans les années 1990, “les ‘Zinzins’ (investisseurs institutionnels) étaient propriétaire de 23% du parc locatif privé en Ile-de-France, ils le sont aujourd’hui à 3%. Ils ont déserté. Pourquoi ? Ils avaient une rentabilité locative de 3,5% sur le marché du logement et à 5,5% de l’immobilier d’entreprise. Ils ont donc effectué des arbitrages patrimoniaux, ont vendu leurs logements et ils sont partis sur le marché d’entreprise“, rappelle Benoist Apparu (1) sur Atlantico.
Il serait plus exact de dire “le rendement du capital investi va progresser, toutes choses égales par ailleurs“. Cette dernière expression est aussi la clé de l’investissement de long terme. Plus la loi et la fiscalité sont instables, plus il est facile de se tromper.
L’encadrement des loyers, méthode sournoise pour rogner votre rendement immobilier
Le blocage des loyers a commencé dans les faits avec la loi Apparu. Justement, le même Benoist Apparu — qui estime cependant qu’une nouvelle loi de 1948 (de blocage des loyers) est stupide — a bloqué de fait les loyers des petites surfaces.
Son projet de loi consiste à encadrer les loyers des petites surfaces et à surtaxer les tarifs abusifs, c’est-à-dire au-dessus de 32 euros / m2 et par mois.
Bien entendu, c’est tarif unique, applicable à toute la France, que ce soit Le Falgoux (Cantal) ou l’Ile de la Cité.
Pour le reste des logements, l’encadrement est fait par l’indice IRL qui a remplacé l’indice INSEE à la construction.
Cet indice de référence des loyers a été mis en vigueur en 2004, sa base 100 date du 1er janvier de cette même année. Il ruine doucement le propriétaire bailleur…
Evolution des loyers en sept ans
| Valeur 2004 | Valeur 2011 | Progression en % | |
| Indice IRL des loyers | 100 1er janvier 2004 | 120,95 au 2ème trimestre 2011 | 20,95 |
| Indice des prix à la consommation des ménages urbains | 108,00 | 125,18 en novembre 2011 | 15,90 |
| Indice du coût à la construction | 1 269 | 1 624 au 3ème trimestre 2011 | 27,97 |
| Prix du m2 parisien | 4 258 euros | 8 686 euros | 104,00 |
L’évolution des loyers est à la traîne des prix de l’immobilier parisien (que nous avons choisi ici car plus homogène que le prix du m2 dans les villes de province). Ce qui signifie bien que le rendement sur capital baisse.
Vous constatez également que l’évolution des loyers est à la traîne de l’indice du coût à la construction. Ce qui veut dire, pour vous propriétaire bailleur, que vos travaux d’entretien absorbent une part de plus en plus importante des loyers que vous percevez.
Un monde cruel de perdant – perdant
Le locataire aussi souffre : il voit son pouvoir d’achat diminué puisque les loyers augmentent plus vite que l’indice des prix à la consommation.
Nous vivons donc dans un monde cruel aussi bien pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires. J’ajouterai que ce monde est d’autant plus cruel que les mesures d’indice des prix s’éloignent de plus en plus d’une véritable mesure d’un maintien de niveau de vie.
Plus que jamais, le rendement de votre investissement immobilier doit être calculé avec soin. D’autant plus que les carottes fiscales ont une vie très éphémère.
Enfin, sans vouloir vous déprimer, l’augmentation des taux d’emprunt que notre pays va devoir affronter après la perte de son triple A se traduira par une augmentation de la pression fiscale. Ne comptez pas sur une niche quelconque pour vous abriter…
[NDLR : Simone Wapler a fait pour vous des recherches sur la situation financière de notre Etat. Les conclusions sont ici… et mieux vaut les lire pour savoir à quoi vous attendre.]
(1) Secrétaire d’Etat chargé du Logement
