Cet article est le deuxième d’une mini-série traitant des lois de l’argent. Retrouvez ci-dessous l’article précédent de cette série :
Beaucoup de personnes enseignent aux autres que les dettes sont mauvaises. Ils affirment qu’il est plus intelligent de rembourser ses dettes et de ne pas s’endetter. Et dans une certaine mesure, ils ont raison.
Il y a de bonnes et de mauvaises dettes. Il est judicieux de rembourser ses mauvaises dettes, ou de ne pas en contracter en premier lieu. Pour faire simple, les mauvaises dettes vous prennent de l’argent, tandis que les bonnes dettes vous en procurent.
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Une carte de crédit est généralement synonyme de mauvaise dette, car les personnes l’utilisent pour acheter des produits dépréciés tels que des téléviseurs grand écran et des voitures ou pour réserver des vacances. À l’inverse, un prêt pour un investissement immobilier que vous proposez en location peut être une bonne dette si le flux de trésorerie du bien couvre le paiement de la dette et met de l’argent dans votre poche.
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Les personnes qui dénoncent les dangers de la dette ne comprennent pas que celle-ci est essentielle pour l’économie américaine. Que cela soit bon ou mauvais reste discutable – mais ce qui ne l’est pas, c’est que sans dette, toute notre économie s’effondrerait. Toute notre économie repose sur une inflation constante. Et la seule façon d’encourager cette inflation est l’endettement.
Malheureusement, la manière dont les riches utilisent la dette est très différente de celle des personnes pauvres et de la classe moyenne.
Comment les personnes pauvres utilisent la dette
Comme évoqué précédemment, les personnes pauvres et la classe moyenne se servent généralement de la dette pour acheter des biens passifs, comme une voiture, ou bien pour réserver des vacances. Voici quelques exemples d’utilisations de la dette par les personnes pauvres.
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Mauvaise dette n°1 : Cartes de crédit à taux d’intérêt élevé
Bankrate.com indique que les taux d’intérêt moyens des cartes de crédit se situent dans la fourchette basse des 17%. Par ailleurs, les cartes de crédit ont souvent des frais cachés qui peuvent vous coûter des centaines de dollars pour des choses comme les frais de retard, les frais annuels et les taux de change.
Les cartes de crédit ne sont ni bonnes ni mauvaises en soi. C’est la façon dont vous les utilisez qui fait la différence. Malheureusement, les personnes pauvres utilisent souvent les cartes de crédit de la pire façon qui soit, en achetant des biens comme des téléviseurs et pour réserver des vacances, pour ne payer que le minimum chaque mois. Ce faisant, ils paient des intérêts importants sur de longues périodes pour des biens qui perdent de la valeur. C’est un double coup dur.
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Mauvaise dette n°2 : Prêts pour endettement
Il existe de nombreux prêts que l’on peut obtenir pour ses dettes. Des prêts automobiles aux prêts personnels, en passant par les avances sur salaire, il est toujours possible de trouver un moyen de s’endetter davantage et souvent à un coût élevé.
Les personnes pauvres contractent également des prêts pour des choses qu’ils considèrent comme des investissements, tels que leur propre maison. Mais une maison n’est pas un actif. Pourquoi ? C’est très simple. Par définition, un actif met de l’argent dans votre poche. Un passif vous en retire. Votre résidence principale ne fait que vous appauvrir. Cela ne veut pas dire que vous ne devriez pas contracter un prêt immobilier, mais ne le faites pas en pensant que vous achetez un actif… Et surtout, si vous n’êtes pas en mesure de rembourser, revoyez vos critères.
Cette méthode, consistant à utiliser de mauvaises créances pour obtenir des choses qui perdent généralement de la valeur avec le temps, maintient la plupart des gens dans l’esclavage financier de l’endettement pendant la majeure partie de leur vie. Et lorsqu’ils décident finalement de se débarrasser de leurs mauvaises dettes, ils passent souvent des années à travailler de plus en plus dur pour les rembourser. Cela représente beaucoup de temps et d’opportunités perdus.
Comment utiliser les bonnes dettes à l’instar des riches
Les riches se servent des bonnes dettes pour accroître leur valeur, et ils investissent dans des actifs à flux de trésorerie en utilisant l’argent des autres (OPM), à la fois celui de la banque et celui des investisseurs.
L’argent des autres est un concept fondamental pour moi et un signe de haute intelligence financière. En utilisant à la fois les bonnes dettes et l’OPM, vous pouvez augmenter considérablement votre retour sur investissement, et vous pouvez même obtenir des rendements infinis.
Une bonne dette est un type d’OPM. L’inconvénient de l’endettement est que vous ne pouvez généralement emprunter qu’un certain pourcentage du prix d’achat d’un actif. Pour garder l’exemple de l’immobilier, cela représente généralement entre 70 et 80% du prix d’achat.
De ce fait, vous avez deux choix lorsque vous trouvez un investissement valable : utiliser votre propre argent ou utiliser l’argent des autres. À condition de bien structurer la transaction, plus vous pouvez utiliser l’argent des autres, plus votre rendement sera élevé.
Beaucoup de gens pensent qu’un monde dans lequel on vous donnerait de l’argent à investir n’existe pas, mais il n’y a rien de plus faux. La réalité est telle que la plupart des personnes n’ont pas le temps de trouver de bonnes affaires. Au lieu de cela, ils comptent sur des personnes ayant une bonne éducation financière, des compétences et la volonté de leur proposer des offres.
Ken McElroy, mon conseiller immobilier, s’est perfectionné dans l’application du concept de l’OPM. Sa société, MC Companies, achète des immeubles résidentiels. Son métier consiste à trouver des affaires, à faire les vérifications préalables, à négocier avec les propriétaires et les prêteurs et à s’occuper de la gestion. En retour, les gens font la queue dans l’espoir d’investir leur argent dans ses affaires.
Aujourd’hui, Ken conclut des contrats importants qui nécessitent un certain type d’investisseur. Ce n’est pas à la portée de tous. Mais il a commencé par de petites opérations, comme celles dont je parle aujourd’hui, avant d’évoluer vers de plus grosses opérations.
Comment utiliser la dette pour acheter des biens immobiliers et créer de la richesse
Voici un exemple basé sur l’immobilier expliquant la façon dont les riches utilisent la bonne dette comme moyen pour créer de la richesse.
En me servant de la banque pour rentabiliser mes investissements, je peux faire fructifier mon argent. En faisant un simple calcul, supposons que j’ai 100 000 $ et que je cherche à les investir dans un bien immobilier d’une valeur de 100 000 $ qui se loue à environ 800 $ par mois. Vous pouvez trouver de nombreux biens de ce type si vous cherchez bien.
Je pourrais utiliser tout mon argent pour acheter un bien à 100 000 $, ou je pourrais utiliser une bonne dette pour acheter cinq biens à 100 000 $.
La banque me prêterait 80 000 $ pour chaque bien et je diviserais mes 100 000 $ en cinq acomptes de 20 000 $.
Avec un taux d’intérêt de 5%, le remboursement des prêts serait d’environ 500 $, taxes et assurance comprises. Ainsi, mon flux de trésorerie sur chaque bien serait de 300 $ par mois (800 $ de loyer – 500 $ de paiement de la dette = 300 $ par mois) pour un total de 1 500 $ par mois (300 $ x 5 = 1 500 $), soit un rendement annuel de 18%.
Comment tirer davantage profit de la dette avec l’argent des autres
Voici un exemple qui montre pourquoi l’utilisation d’une bonne dette, associée à l’argent des autres, est un outil d’investissement encore plus puissant pour les riches.
Grâce à l’argent des autres, je peux augmenter mon rendement et sécuriser encore plus d’actifs. Disons qu’au lieu d’investir 20% dans cinq biens, je peux utiliser mes 100 000 $ pour investir 5% dans 20 biens. Je peux y parvenir en trouvant 20 bonnes affaires et en rassemblant des investisseurs.
Voici comment se déroulent les calculs.
La banque prêterait 80 000 $ pour chaque bien, et je diviserais mes 100 000 $ en vingt acomptes de 5 000 $. J’utiliserais l’argent des autres pour réunir les 15 000 $ restants nécessaires pour chaque bien. Là encore, avec un taux d’intérêt de 5%, le remboursement des prêts serait d’environ 500 $ par mois. Supposons que nous payions un peu plus pour l’argent de nos investisseurs et que nous leur accordions un taux d’intérêt de 7%. L’argent qui leur serait dû reviendrait à un peu moins de 100 $ par mois, mais disons 100 $ pour simplifier les choses. Nos coûts totaux s’élèveraient donc à environ 600 $ par mois.
Cela signifie que nous aurons un flux de trésorerie d’environ 200 $ par mois, que nous partagerons à parts égales avec nos investisseurs. Nous empocherons 100 $ par mois, soit 1 200 $ par an, et nos investisseurs empocheront 100 $ par mois, soit 1 200 $ par an.
En additionnant le rendement total des 20 transactions, on obtient 24 000 dollars par an, soit un rendement de 24%. Non seulement je gagne 6% de plus par an que si je n’utilisais que mon argent, mais je possède également 20 actifs au lieu de 5 seulement. Plus tard, je pourrais refinancer ces biens, rembourser mes investisseurs, récupérer mon investissement et continuer à recevoir le flux de trésorerie de ces 20 biens : voilà un rendement infini.
Encore une fois, j’utilise ici un calcul très simple. Dans la vie réelle, les chiffres sont plus compliqués et beaucoup plus importants. Mais les principes sont les mêmes. Pour investir avec l’argent des autres, il faut un niveau élevé d’intelligence financière. Mais Ken McElroy et moi avons tous les deux commencé modestement, puis progressivement évolué vers des gros contrats d’appartements comme nous en traitons aujourd’hui. Vous pouvez faire la même chose.
Soyez méticuleux. Continuez à améliorer votre éducation financière. Travaillez dur. Et maîtrisez les bases d’un bon endettement et de l’argent des autres. Vous deviendrez riche.
