Quatre moyens très efficaces pour réaliser des profits dans l’immobilier

Les gens disent souvent qu’ils n’apprécient pas l’immobilier car, lorsqu’on observe les rendements du marché actions, à long terme, ils semblent meilleurs. Bien entendu, en disant cela, ils négligent quelques éléments clés.

Premièrement, lorsque les gens parlent du marché actions, ils songent surtout à des choses telles que le S&P 500 et le Dow Jones Industrial Average, qui ne sont pas « le marché actions », mais plutôt des indices contenant certaines des plus grandes entreprises américaines.

On entend souvent dire que le marché actions génère un rendement annuel se situant entre 7% et 10%. Cela se base plus sur les rendements des indices que sur ceux du marché à proprement parler.

Deuxièmement, même si 7% à 10% de profits annuels représentent un bon rendement pour un investisseur lambda, ce n’est pas le cas pour un investisseur professionnel. Et lorsque les gens comparent les rendements immobiliers aux rendements du marché actions, ils n’intègrent souvent qu’un seul « centre de profits » de l’immobilier : la plus-value.

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Lorsque je voyage dans le monde et que je donne des conférences, on me pose souvent la même question : « Comment tirer parti de l’immobilier ? »

En réalité, il existe quatre moyens de tirer parti de l’immobilier et, lorsqu’on les additionne, ils représentent des rendements bien plus élevés que ceux du marché actions (et de la plupart des autres investissements, d’ailleurs).

Ces quatre centres de profits sont la raison pour laquelle l’immobilier est l’un de mes investissements préférés.

Petite précision qui a son importance : quand je parle de ces centres de profits, gardez à l’esprit que je parle d’immobilier d’investissement, c’est-à-dire un bien acheté spécifiquement pour être géré comme une entreprise, et non une résidence personnelle.

Comme je l’ai déjà dit, votre maison, dans laquelle vous vivez, n’est pas un actif. Au contraire, elle fait sortir de l’argent de votre poche.

En revanche, votre investissement immobilier – si vous investissez correctement – fait rentrer de l’argent dans votre poche, et il le fait de deux façons : les rentrées d’argent qui alimentent votre flux de trésorerie (« cashflow« ) et le « revenu fantôme » [NLDR : gain de placement qui n’a pas encore été réalisé par le biais d’une vente ou d’une distribution en espèces].

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Distinguer le flux de trésorerie du revenu fantôme

Avant de vous présenter ces quatre moyens de réaliser des profits dans l’immobilier, je tiens à aborder rapidement la différence entre les rentrées d’argent directes, qui constituent votre flux de trésorerie, et le revenu fantôme.

Les rentrées d’argent directes, c’est l’argent qui afflue directement dans votre poche, régulièrement. Il peut s’agir d’un revenu mensuel, trimestriel, annuel, etc., mais c’est un revenu réalisé, passif par nature. Lorsque je parle de revenus passifs, il s’agit d’un revenu que vous n’obtenez pas en travaillant. Il tombe automatiquement dans votre poche, car c’est votre actif qui le crée.

Le revenu fantôme est un concept nouveau pour de nombreux investisseurs, mais c’est un puissant outil, en vue de bâtir une fortune. Ce revenu fantôme n’est pas une rentrée d’argent directe, mais l’épargne réalisée via des économies d’impôts, de temps, etc., ainsi que vos futurs gains potentiels.

Je vais approfondir cette explication car, dans le domaine de l’immobilier, un seul centre de profits est basé sur la rentrée d’argent, tandis que les trois autres se fondent sur ce revenu fantôme.

Voici maintenant les quatre centres de profits de l’immobilier.

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Centre de profits n°1 : L’argent généré par l’exploitation du bien immobilier

Il s’agit du centre de profits basé sur le flux de trésorerie.

Si vous possédez un investissement immobilier, vous avez des locataires qui vous versent un loyer tous les mois. Disons que vous possédez une maison que vous louez et que vous percevez un loyer de 1 000 $ par mois. Sur un an, cela représente un revenu de 12 000 $.

À présent, on déduit vos dépenses (qui comprennent des choses telles que les impôts, les assurances, la gestion, l’inoccupation des lieux, les frais de réparation, etc.).

À titre d’exemple, partons du principe que vos dépenses mensuelles moyennes s’élèvent à 100 $. Le revenu généré par l’exploitation de votre bien serait alors de 900 $ par mois. C’est ce qui correspond à votre recette d’exploitation nette.

Sur cette recette d’exploitation nette, vous payez le remboursement de votre dette. Imaginons que votre bien vaut 200 000 $ et que vous avez souscrit un crédit de 180 000 $ à un taux de 3,70%. Cela représente des mensualités de remboursement de 830 $.

Donc, cela donne un revenu locatif de 70 $ de flux de trésorerie par mois (1 000 $ MOINS 100 $ de frais d’exploitation MOINS 830 $ de remboursement du crédit).

Si l’on multiplie par 12, cela représente des rentrées d’argent de 840 $ par an.

Si l’on divise ces 840 $ par 20 000 $ (votre apport investi dans le bien), on obtient un rendement sur capitaux investis de 4,20%.

Mais nos profits immobiliers ne s’arrêtent pas là…

Centre de profits n°2 : L’amortissement

L’amortissement, c’est le fait de rembourser sa dette. C’est un revenu fantôme, car vous ne faites pas rentrer de l’argent dans votre poche, chaque mois, mais votre part du capital détenu dans le bien immobilier augmente à chaque remboursement que vous effectuez. Et comme votre revenu locatif couvre le remboursement de votre crédit, c’est un revenu pour vous.

Chaque mois, lorsque vous remboursez votre crédit (ou plutôt que vos locataires remboursent votre crédit) avec votre recette d’exploitation nette, une part de cette somme sert à rembourser le montant principal de votre crédit.

Lorsqu’on parle d’un prêt à taux fixe sur 30 ans totalement amorti, cela veut dire que lorsque les 360 mensualités de remboursement ont été versées, le crédit est intégralement remboursé.

Comme votre locataire paye le loyer et que ce loyer couvre vos mensualités, la part du principal remboursé constitue en fait un profit, pour vous. Regardons comment cela se passe avec l’exemple de notre prêt de 180 000 $.

La première année du crédit, vous verseriez 6 604 $ au titre des intérêts et 3 338 $ au titre du principal. Au fil du temps, le montant des intérêts diminue chaque mois et celui du principal augmente. Mais nous allons utiliser ces chiffres, pour l’instant.

Ces 3 338 $ correspondent à un profit, pour vous. C’est un capital réel que vous détenez, en plus, dans votre bien.

Alors si on ajoute ces 3 338 $ aux 840 $ de recette d’exploitation annuelle, on obtient désormais un revenu de 4 178 $ par an – soit un rendement de 20% sur le capital de 20 000 $ investi dans le bien.

En outre, le paiement de vos intérêts est souvent déductible des impôts, alors c’est un bonus supplémentaire. Mais consultez votre conseiller fiscal pour vous en assurer dans votre cas particulier.

Là, vous pulvérisez déjà les rendements moyens du marché actions, et il y a encore deux autres centres de profits à étudier…

Centre de profits n°3 : La dépréciation

La dépréciation est un autre type de revenu fantôme, mais on l’appelle souvent rendement fantôme, également. En gros, suivant le concept de dépréciation, votre investissement immobilier est constitué de deux parties : le terrain et les améliorations apportées au terrain, c’est-à-dire la maison.

Les experts évaluent votre bien selon deux pourcentages. Dans le cadre de notre exemple, 20% de la valeur sont attribués au terrain et 80% à l’amélioration (la maison).

Au fil du temps, la maison se dégrade, alors le gouvernement des États-Unis (vérifiez avec votre conseiller fiscal pour connaître la politique fiscale qui s’applique à votre situation) accorde un abattement de 80% de la valeur sur un certain nombre d’années, en fonction du type d’immobilier. Pour les maisons d’habitation, il est de 27,5 ans.

Donc, votre bien immobilier de 200 000 $ peut bénéficier d’un abattement de 160 000 $ sur 27,5 ans, ce qui représente 5 818 $ par an. Cette somme est considérée comme une perte de revenus, même si l’argent continue de tomber dans votre poche. À présent, voyons pourquoi on appelle cela un revenu fantôme.

Partons du principe que vous vous situez dans la tranche d’imposition de 30%, aux États-Unis. Cela signifie qu’en appliquant les 30% à votre dépréciation de 5 818 $, vous obtenez une économie d’impôt annuelle de 1 745 $.

Si vous ajoutez ces 1 745 $ à votre revenu existant de 4 178 $, on obtient à présent 5 923 $, soit un rendement de 29,6% sur votre capital investi de 20 000 $.

N’hésitez pas à contacter votre administration fiscale pour de plus amples informations, selon la législation à laquelle vous êtes soumis.

Observons le dernier centre de profits : la plus-value.

Centre de profits n°4 : La plus-value

La plus-value est la cerise sur le gâteau. Personnellement, je n’investis pas dans l’immobilier dans la perspective d’une plus-value. J’investis pour générer des rentrées d’argent dans mon flux de trésorerie. Mais j’apprécie forcément de réaliser une plus-value.

Supposons que vous réalisez une plus-value annuelle raisonnable de 3%, en moyenne, sur votre bien à 200 000 $. Cela représente 6 000 $ de plus-value par an, pour votre maison.

Ajoutez cela aux 5 923 $ et vous obtenez 11 923 $.

Cela représente un rendement de 59% sur les 20 000 $ que vous avez investis dans votre bien. Et cela pulvérise les investissements à long terme sur le marché actions.

Ces types de rendement peuvent être obtenus par n’importe qui, doté d’une bonne intelligence financière, du moment que l’on sait comment dénicher la bonne affaire et calculer correctement.