L’immobilier d’habitation est-il encore plus un produit d’investissement ? Certains se posent réellement la question. Contraignant et peu liquide, il séduit de moins en moins. « Les investisseurs préfèrent les parkings ou l’immobilier défiscalisant, au logement locatif d’habitation », avoue un notaire.
Vous aussi, vous vous interrogez sur l’intérêt de placer vos économies dans un studio que vous louerez peut-être, et peut-être paisiblement — ceci après vous être acquitté de nombreuses taxes et formalités. Si tout se passe bien, le rendement sera à peu près de 3 à 4% ; vous ne l’aurez pas volé. Dans le cas inverse, vous écoperez surtout de nombreux ennuis. Voilà qui vous fait déjà réfléchir…
De plus en plus difficile de se séparer de son locataire
Or, s’ajoutent à cela de nouvelles contraintes — encore et toujours plus — introduites par les réglementations, et dernièrement par les lois Alur et Macron. Il devient ainsi de plus en plus difficile de se séparer de son locataire. Un exemple : vous avez acheté un studio occupé par le locataire en place, l’an dernier. Vous pensiez y loger votre fils étudiant. Mais les projets de celui-ci ont changé et vous souhaitez revendre votre bien.
Vous allez devoir faire preuve de beaucoup de patience : en effet, depuis l’entrée en vigueur des lois Alur et Macron, le locataire d’un logement acheté loué dispose d’un délai minimum de 3 ans dans les lieux après l’acquisition par le nouveau propriétaire. Si vous décidiez de reprendre ce même logement pour vous y loger vous-même, il n’y aura pas de reconduction du bail comme dans le cas précédent, mais une prolongation légale de deux ans de celui-ci.
On sait aussi que donner un congé à son locataire pour vendre ne se fait pas en un claquement de doigts. Et que cette démarche, a priori légitime, fait l’objet de nombreux contentieux. Outre que le congé donné vaudra offre de vente au profit du locataire, lequel peut se porter acquéreur dans les deux mois suivant la date de réception de l’offre de vente, des délais stricts seront à respecter. Et de nombreux pièges sont à esquiver : ainsi, si votre locataire refuse votre offre, et qu’ensuite vous trouvez un acheteur à un prix inférieur à celui que vous lui aviez proposé, vous devez l’en avertir, en lui faisant une nouvelle offre de vente. La procédure est très formatée et vous n’êtes pas à l’abri d’une erreur qui peut vous être fatale.
Répercutez la décote sur le prix d’achat
Face à cela, mieux vaut intégrer le fait que tout appartement acheté ne pourra être revendu que… loué. Cette hypothèse est probable aujourd’hui. D’ailleurs, le nombre de ventes louées augmente énormément, selon les agences immobilières.
En intégrant cette réalité, vous déterminerez au mieux le prix d’achat. Vous savez en effet qu’un logement vendu loué ne pourra être cédé qu’avec une décote de 10 à 20%, qui sera fonction du rendement du bien, de la qualité du locataire, mais aussi de la localisation.
Plus le bien sera difficile à libérer, plus la décote sera importante : ce sera le cas si le locataire est handicapé ou encore âgé de plus de 65 ans (cf. notre article : « Les séniors ne sont pas des locataires comme les autres« ). Notez aussi que sur un marché tendu comme peut l’être celui de Paris, la décote excèdera rarement 12% alors qu’elle peut être de plus de 20% en province. Quoi qu’il en soit, en vous adressant exclusivement à des investisseurs, vous vous privez de la quasi-majorité des acquéreurs potentiels, réduisant alors votre marge de manoeuvre. A vous d’anticiper cette situation et de penser à répercuter l’éventuelle décote sur votre proposition de prix à l’achat
Bienheureux l’acheteur d’un bien loué…
Dans le cas inverse, acheter loué peut présenter de multiples intérêts. Vous profitez d’une baisse de prix à l’achat.
- La présence d’un locataire en place signifie aussi que le loyer est immédiatement assuré. Ceci assure une rentabilité rapide de votre logement puisque aucune recherche de locataire n’est à faire.
- Qui plus est, un historique fourni par le propriétaire précédent vous permet de vérifier la régularité des paiements, et de vous assurer de la qualité du locataire. Pour autant, prenez le temps d’étudier le bail en cours et de vérifier que le montant du loyer correspond à vos attentes ; en effet, vous ne pourrez pas le renégocier. Vérifiez la solvabilité du locataire et les termes du contrat.
- Enfin, il vous sera plus facile d’obtenir un prêt pour l’achat d’un logement déjà « bien » loué, que d’un appartement vide où tout reste à mettre en place.
Attention, l’acquéreur d’un bien loué devra respecter toutes les contraintes adéquates en cas de revente (délais de maintien dans les lieux).
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