Par John Stepek et Sébastien Maurice, Libre d’Agir
Les meilleures opportunités se situent aujourd’hui en Allemagne
Ne dites à personne que c’est moi qui vous l’ai dit, mais il semblerait que les politiques monétaires laxistes pourraient faire exploser les prix de l’immobilier dans de nombreux pays européens.
Je sais, je sais, ça semble tiré par les cheveux, mais restez avec moi.
Les analystes de Moody’s pensent que la politique de création monétaire de la BCE a créé un risque de formation d’une nouvelle bulle des prix de l’immobilier.
Qui aurait pu penser que réduire le coût de l’emprunt à un niveau presque insignifiant entraînerait une hausse du prix des actifs généralement financés à crédit ?…
Bon, assez de sarcasmes pour aujourd’hui. Voyons comment vous pouvez en tirer profit.
Pourquoi les taux bas font monter les prix de l’immobilier
Deux mécanismes permettent d’expliquer que des taux d’intérêt bas entraînent une hausse des prix de l’immobilier.
D’une part, quand les taux d’intérêt sont bas, cela coûte moins cher d’emprunter. En supposant qu’il soit possible d’obtenir un prêt (des taux bas vont en général avec des conditions d’emprunt très souples, mais ce n’est pas toujours le cas), alors vous pouvez emprunter davantage à mensualité constante.
Or quand il s’agit d’emprunter, la plupart des gens se basent sur un montant mensuel de remboursement qu’ils peuvent se permettre. C’est en général l’élément qu’ils vont prendre en considération pour déterminer combien ils peuvent investir dans une maison.
Etant donné que la plupart cherchent à minimiser ce montant autant que possible, et que la décision de devenir propriétaire est rarement basée exclusivement sur un arbitrage financier, il est raisonnable de penser — bien que je n’aie aucune étude pour appuyer cela — que le marché immobilier est moins rationnel et efficient que la plupart des marchés financiers (ce qui n’est pas peu dire…).
Des taux d’intérêt bas renforcent l’attrait pour les actifs qui génèrent du rendement. Si un bien immobilier vous rapportait 5% de rendement locatif, alors que les obligations d’Etat rapportent 1%, il paraît beaucoup plus intéressant d’investir dans l’immobilier. En particulier si les prix semblent engagés dans une tendance haussière.
De plus, c’est un actif tangible. Les gens aiment l’idée de posséder quelque chose de réel, qu’ils peuvent voir et toucher.
Donc, en résumé, ce n’est pas une surprise que la décision de la BCE de créer 60 milliards d’euros par mois dans le cadre de son programme de rachat d’obligations d’Etat puisse aider à booster les prix de l’immobilier à travers la Zone euro. Cela signifie en effet beaucoup plus de monnaie en circulation cherchant à s’investir dans les actifs de la Zone.
Dans un rapport Moody’s, Anna Zabrodzka explique que la Norvège, l’Allemagne et le Royaume-Uni semblent particulièrement intéressants. Cependant les prix sont à des niveaux élevés dans certaines grandes villes. Londres, Oslo et Munich apparaissent comme « incroyablement surévaluées ».
Le marché le plus dynamique est celui de la Norvège, où les prix sont en hausse de plus de 30% depuis 2010, selon Moody’s. Mais le pays ne peut pas augmenter les taux d’intérêt étant donné que l’économie est déjà lourdement pénalisée par la chute des prix du pétrole.
En Angleterre, le durcissement des conditions d’emprunt a été en partie compensé par le dispositif d’aide à l’accession à la propriété help to buy, qui oblige les contribuables à se porter caution pour les primo-accédants (difficile de comprendre comment en période d’austérité le gouvernement anglais puisse se permettre de subventionner les promoteurs immobiliers, mais c’est ainsi).
Moody’s pointe du doigt le fait qu’en conséquence de ce dispositif, les conditions d’emprunt en Angleterre sont toujours relativement souples.
Pourquoi l’Allemagne est le meilleur marché vers lequel vous tourner
Jusqu’à présent, rien d’original. Il y a à travers le monde des bulles immobilières en cours de formation et les politiques monétaires aggravent cette situation. Nous savons déjà cela.
La question est : la politique monétaire va-t-elle se durcir à court terme ? Peut-être légèrement aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, mais l’Europe va devoir continuer son programme d’assouplissement quantitatif pour encore un bon moment.
C’est la raison pour laquelle je pense que l’opportunité la plus intéressante est en Allemagne.
Réfléchissez-y de cette façon : quelles sont les ingrédients de base d’une bonne bulle ?
Premièrement, prenez un actif bon marché que tout le monde déteste. Le marché immobilier allemand remplit parfaitement cette condition.
C’est l’une des rares économies de marché développées qui n’a pas connu de bulle immobilière massive durant les années 2000 au côté des Etats-Unis (le Japon en est un autre).
La banque centrale allemande peut jouer à se faire peur en imaginant que la situation actuelle représente une bulle, mais ils n’ont aucune idée de ce à quoi ressemble une véritable bulle.
Deuxièmement, ajoutez une pincée de politique monétaire laxiste. Plus elle sera laxiste, mieux ce sera. Aucun pays en Europe n’a une politique plus laxiste que celle de l’Allemagne. La BCE est souvent accusée de se plier aux souhaits de l’Allemagne, mais ce n’est pas tout à fait juste.
Lors de la création de la Zone euro, les taux d’intérêt étaient probablement trop élevés pour l’Allemagne qui peinait encore à faire face à la réunification. En revanche, ils étaient probablement trop bas pour d’autres pays tels que l’Irlande et les « tigres » d’Europe de l’Est, qui se sont finalement effondrés sous le poids de l’explosion de leurs bulles immobilières.
A présent, la politique monétaire et les taux d’intérêt sont probablement trop restrictifs pour ces économies en périphérie de l’Europe. Mais en ce qui concerne l’Allemagne, la politique monétaire est définitivement trop souple.
Cela suggère que nous pourrions n’être encore qu’au tout début de la formation d’une bulle immobilière en Allemagne.
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