Quand Pinel corrige Duflot. Est-ce mieux pour vous ?

À condition d’envisager de louer à un enfant ou bien à vos parents, un investissement Pinel peut vous convenir. À défaut, vous risquez de vous retrouver avec un logement loué à 20% en-dessous des prix du marché et il vous faudra espérer des plus-values et une sortie par la vente.

On ne pouvait sans doute pas faire pire que le dispositif défiscalisant inventé par l’ancienne ministre du logement, Cécile Duflot. Je vous avais d’ailleurs dit en son temps dans ces colonnes tout le mal que j’en pensais ! (cf. Nouveau dispositif Duflot : du flop dans votre patrimoine).

Le dispositif Duflot a concouru à l’effondrement du marché de la construction neuve. Une première en France. Mais depuis, l’ouvrage a été remis sur le métier. Non pas par Madame Duflot, remerciée au printemps 2014, mais par Madame Pinel.

Dévoilé à la fin de l’été dernier, le nouveau dispositif Pinel a donc été voté fin 2014 dans la Loi de finances pour 2015 (loi n°2014-1654 du 29 décembre 2014, articles 5 et 82) pour aboutir à une réécriture quasi-complète de l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI)).

Pinel plus complexe…mais rentable. N’est-ce pas ce qui compte ?

Le « Pinel » c’est d’abord une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’au maximum deux logements sans pouvoir dépasser la limite annuelle de 300 000 € investis au comptant ou à crédit. Le prix de revient au m² reste plafonné à 5 500 €. Vous devrez réaliser l’opération d’ici le 31 décembre 2016.

La grande nouveauté est la modulation de l’économie d’impôt selon la durée d’engagement de location :

• soit vous vous engagez initialement pour une durée de 6 ans, auquel cas vous pourrez amortir sur cette période 12% du montant investi, soit 2% par an
• soit vous vous engagez d’emblée pour 9 ans, et là le taux de votre réduction s’élèvera à 18%, soit 2% par an.

Exemple : vous achetez un appartement « option Pinel » à 300 000 €, vous choisissez 9 ans, et tous les ans vous décompterez 6 000 € de votre impôt sur le revenu (IR). 

Ensuite il y a le premier bonus : si arrivé au terme des 6 ou 9 ans vous décidez de proroger, vous continuerez à bénéficier d’une réduction d’impôt qui en tout et pour tout ne pourra dépasser 12 ans.

Si vous aviez choisi 6 ans, vous pourrez renouveler 2 fois 3 ans de plus, avec un taux annuel d’amortissement de 2% puis 1%.  Et si vous aviez choisi un engagement initial de 9 ans, vous pourrez engranger durant trois ans de plus une réduction annuelle d’impôt de 1% l’an du montant investi.

Puis, durant les 3 années complémentaires ce seront encore 3 000 € que vous pourrez réduire de votre IR.

Ensuite le second bonus : si vous investissez dans un DOM-COM,  l’incitation fiscale est renforcée puisque les taux présentés plus haut passent de 12% à 18% voire 29%.  En plus, outre-mer le plafond annuel des avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI s’envole de 10 000 € à 18 000 €.

Autrement dit, l’économie d’impôt sur l’ensemble de votre IR sera encore plus importante, même en présence d’autres opérations défiscalisantes.

Enfin le troisième bonus : si vous préférez ne pas vous astreindre à trop de formalités, vous pouvez décider d’investir dans une SCPI Pinel. Et là, heureuse surprise,  100% du montant investi rentre dans le calcul de la réduction d’impôt et non plus 95% comme par le passé – les 5% correspondaient aux frais de souscription et étaient donc exclus de la mesure fiscale.

Un bail encadré mais moins que d’habitude…

Vous devrez conclure un bail dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du local. Et le loyer devra respecter un plafond spécifique selon la zone A bis, A, B1, et B2 où le bien est situé (voir le tableau, en fin d’article). Attention cependant de bien vérifier : dans chaque ville ce plafond pourra être localement baissé par le Préfet de région, après avis du Comité régional de l’habitat.

Ensuite, il vous faudra veiller à ce que les revenus de votre futur locataire respectent bien un plafond spécifique selon la zone géographique et la composition de son foyer.

Attention car en cas d’irrégularité, le bailleur-investisseur verra la reprise de son avantage fiscal !

Mais l’aubaine majeure du Pinel c’est que votre locataire pourra être un membre de votre famille, un ascendant ou un descendant, peu importe. La seule limitation réside en ce que ce membre de votre famille ne peut pas appartenir à votre foyer fiscal.

Investir à plusieurs ? Pourquoi pas…

Vous pouvez également profiter du dispositif Pinel en situation d’indivision, même si ce mode de gestion n’est pas toujours le plus opportun pour le long cours. La réduction d’impôt se répartira au prorata de la part investie par chacun de vous.

Vous pouvez loger votre Pinel au sein de votre SCI, la seule restriction réside dans l’interdiction d’utiliser une SCI dite « opaque », c’est-à-dire payant l’impôt sur les sociétés (IS). Pour ce point spécifique, afin d’étudier tous les avantages d’utiliser une SCI, je vous invite à consulter notre rapport spécial SCI dont la version 2015 vient de paraître.

Le démembrement de propriété (nu-propriétaire d’un côté, usufruitier de l’autre) n’est pas autorisé. À moins que ce démembrement ne survienne à la suite d’un décès au sein du couple : l’un des parents décède, le survivant devient usufruitier et l’enfant devient nu-propriétaire.

Mais des loyers 20% inférieurs à ceux du marché…

Là hélas, c’est le système Duflot qui rejaillit. Les loyers sont volontairement plus bas durant l’engagement. Comme au-delà de l’engagement vous n’avez plus la possibilité d’opérer des réajustements de loyers, même en cas de changement de locataire (cf. loi ALUR), le principal défaut du Pinel c’est de vous retrouver avec un loyer sous-évalué, ad vitam aeternam. La seule solution sera de revendre le bien en misant sur une plus-value.

Si vous vous servez du dispositif Pinel pour loger un enfant ou bien mettre vos parents « dans du neuf », la question du loyer est moins prégnante et ce produit pourrait vous convenir.