Le malheur des uns peut-il faire le bonheur des autres…
En tous les cas, vous, acquéreur pourrez bientôt racheter à bon prix les murs des cabinets médicaux ou autres locaux de professions libérales.
C’est-à-dire des biens de centre-ville, très bien placées.
Le pourquoi de cette opportunité ?
Une loi ! Oui, encore une…
Une loi qui contraint tous les professionnels accueillant du public à remettre leurs locaux aux normes accessibilité handicapés. Ainsi, peut être aussi visé par cette contrainte votre médecin ou votre avocat travaillant seul, au sein d‘un cabinet installé dans une copropriété partagée avec des particuliers, qui eux ne sont pas concernés par cette obligation.
Les professionnels en libéral forcés de vendre leur cabinet de centre-ville
Votée en 2005, cette loi doit être respectée dès novembre prochain. A défaut, un agenda d’accessibilité programmée devra être remis dès le 27 novembre aux mairies ou aux préfectures concernées. Autant dire que personne n’échappera à la règle. Et si proche du but, il est peu probable que cette directive soit assouplie…
Outre le fait que l’empilement de normes et de contraintes menace toute initiative individuelle ou collective, elle peut condamner les plus volontaires d’entre nous à rendre nos tabliers.
En l’occurrence, cette obligation engendre des frais énormes pour le professionnel concerné. Le poste le plus important étant celui de l’ascenseur. S’il n’existe pas, il faut le créer. Et s’il existe déjà, il est nécessaire de l’agrandir, le but étant qu’un fauteuil puisse y entrer. Et si c’est impossible ? Comme dans bien des immeubles haussmanniens dont la cage d’escalier est étroite ? Il faudra alors déménager.
Dans un des dossiers de généraliste de France, on note alors ce témoignage :
« Notre ascenseur a été refait l’an dernier. Il est tout neuf mais pas assez large pour un fauteuil roulant. Selon un professionnel, les travaux de remise aux normes de ce seul ascenseur sont de 40 000 euros hors taxes. »
Le palier doit également être conforme.
« Il doit offrir un dégagement d’au moins 1,4 mètre pour qu’une personne en fauteuil roulant puisse manoeuvrer. Or, intervenir sur les parties communes d’un immeuble n’est pas simple, et c’est coûteux », constate François Blanchecotte, président de la Commission accessibilité pour l’UNAPL (Union nationale des professions libérales) et lui-même propriétaire d’un laboratoire de biologie médicale à Joué-lès-Tours.
Idem pour les toilettes et autres locaux.
« Au final, nous professionnels, nous serons amenés à nous limiter au minimum : accueil, salle d’examen. Quant aux toilettes, elles ne seront aux normes que si elles accueillent du public. »
Bien évidemment, les professionnels ayant les reins moins solides ne pourront pas faire face à cette réforme extrêmement coûteuse, dont l’utilité n’est d’ailleurs pas flagrante.
« En tant que généraliste, je n’ai qu’un seul patient handicapé que je vais voir chez lui. Cela ne pose aucun problème depuis 10 ans », précise un témoin du dossier de Généraliste en France.
La mise aux normes accessibilité handicapés ne vous concerne pas, vous copropriétaires particuliers
Qui plus est, beaucoup de professionnels en libéral exercent dans des copropriétés détenues en majeure partie par des particuliers qui peuvent refuser la mise aux normes.
« Ce refus de la copropriété de faire des travaux pouvait donner lieu à exonérer le professionnel de cette contrainte. Ce n’est plus le cas aujourd’hui ; malgré le refus de la copropriété, le préfet peut exiger la réalisation des travaux« , note François Blanchecotte.
Bilan des courses, votre médecin de quartier sera bien seul devant l’énorme facture :
- ou il prendra une retraite anticipée ;
- ou il s’installera dans un centre médical, bien souvent en périphérie de la ville.
Pourra-t-il revendre son cabinet à un confrère ? C’est peu probable.
Comme lui, son successeur va fuir devant l’addition concernant la remise aux normes.
Des opportunités immobilières que vous pouvez saisir
Cette situation inconfortable pour les libéraux, peut représenter une aubaine pour vous. Plus exactement, elle peut vous donner de belles opportunités d’achats. En effet, ces logements désertés sont mis en vente « en l’état ». Dénués de cuisine, de salle de bain, souffrant d’une organisation peu conforme à celle d’une habitation, ces biens sont mis en ventes avec de belles décotes. Surtout dans le contexte immobilier actuel où l’acheteur est en position de force.
En passant à Caen, deux exemples m’ont frappée
En plein centre-ville, et à deux pas du bassin Saint-Pierre où se languissent quelques voiliers, un bien de 133 mètres carrés, au premier étage d’un appartement en pierres de Caen initialement occupé par un médecin, a, après huit ans de mise ne vente, finalement trouvé preneur à 210 000 euros ! Soit à moins de 1 600 euros le mètre carré.
Or, dans la même rue, un deux pièces de 45 mètres carrés s’est vendu 100 000 euros, soit plus de 2 200 euros/mètre carré.
Quai de La Londe, directement sur le bassin Saint-Pierre, en rez-de-chaussée sur-élevé, des professionnels tentent de revendre une surface de 110 mètres carrés avec deux parkings quelque 300 000 euros.
« Bien que ce logement offre une vue directe que le bassin, vendre à ce prix utopique, précise l’agent immobilier chargé de la vente, toute la structure est à revoir et l’ensemble est à refaire ».
Bilan des couses, sur ces biens, excellemment placés mais nécessitant de l’imagination pour l’aménagement, de l’huile de coude et quelques moyens financiers, la décote peut être de 30% voire plus.
