NDLR : Un de nos lecteurs a réagi au dernier article de Frédéric Laurent sur les SCPI et s’inquiétait de la revente de ce type d’instrument :
“Je connais assez bien les SCPI (qui m’ont coûté pas mal d’argent dans le passé) et dont le marché secondaire est problématique, alors que souvent on en parle peu.
Pourriez-vous nous indiquer où en est ce marché secondaire et comment il fonctionne car se retrouver avec des titres que des acquéreurs sont prêts à racheter avec une forte décote est très pénalisant ?“
P.G.
Il en va des SCPI comme des autres fonds FCP ou SICAV. Certaines sont bonnes, d’autres sont moyennes et d’autres sont à éviter.
Vous faites référence à la crise immobilière des années 90 où, effectivement, certaines SCPI avaient revalorisé de manière tout à fait excessive leurs prix, avec des tours de passe-passe entre filiales.
Depuis, l’AMF a remis de l’ordre et espérons que cela n’arrive plus.
Pour reprendre Immorente que je cite régulièrement, les faits sont là : pas une année de baisse du prix depuis la création en 1988. Le prix est passé de 152 à 312 euros, soit 105% en 23 ans. Pas d’excès mais une grande qualité de gestion. Et le dividende annuel est passé de 11,16 euros à 17,08 euros par an sans là non plus aucune année de baisse.
Immorente prévoit de racheter toutes les parts que les associés mettent en vente, ce qui est une sécurité supplémentaire.
Toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière. La plupart proposent un marché secondaire où vous allez déposer les titres que vous souhaitez vendre. S’il y a un acquéreur au prix proposé, l’affaire se fait.
Celles dont je parle régulièrement depuis trois ans, Foncia et Buroboutic, ont plus de demandes d’achats que de ventes, ce qui — c’est là l’un des problèmes — tire les prix vers le haut. Mais elles arrivent à maîtriser la situation en procédant à des augmentations de capital régulières, à des prix limités.
Vous devez rester attentif à ce qui fait la valeur d’une SCPI : d’une part la qualité du patrimoine qui la compose, d’autre part le rendement qui est servi.
C’est de l’immobilier, ne l’oublions jamais. Si vous voulez revendre demain votre part 350 alors que le marché l’estime à 320, vous risquez d’attendre longtemps. Au même titre qu’un appartement que vous surévaluez.
Avec des rendements de l’ordre de 5,50%, et disons au-dessus de 5%, il y aura des acheteurs, le rendement des autres investissements étant actuellement inférieur (un petit 3% sur les fonds euros en assurance-vie).
Les SCPI bien gérées conservent un report à nouveau, équivalent pratiquement d’un trimestre, qui peut servir à tout moment à doper le rendement si le taux d’occupation venait à chuter un peu.
Depuis que je suis ce marché, sur les SCPI que je sélectionne, je n’ai jamais eu à constater une forte décote au moment d’une revente.
[Surveillez votre boîte e-mail : dans quelques jours, l’un de nos spécialistes vous fera découvrir les résultats des stress tests qu’il a fait passer à plusieurs compagnies d’assurances… Si l’on ne parle que des banques dans les médias, ne soyez pas dupes…les assurances aussi sont touchées par la crise — et comme toujours, c’est
