Mon voisin de palier est un râleur. Un vrai. La plupart du temps, cela a le don de m’agacer. Mais pour une fois, cela s’est avéré utile. где взять онлайн займ
Les parties communes de mon immeuble ont été refaites. Et en effet, on ne peut pas dire que le travail était vraiment nickel. Pas une fois nous n’avons vu les représentants de notre syndic — pourtant très enthousiastes dès qu’il s’agit de faire des travaux chez nous — venir inspecter nos paliers. Pas une fois nous avons eu de comptes-rendus de suivi (et je ne vous parle même pas du fait qu’ils n’ont jamais organisé la concertation promise autour du choix des revêtements pour les sols).
Bref, mon voisin le râleur a tant et si bien râlé que les représentants du syndic ont fini par venir constater qu’en effet, certaines finitions devaient être faites. Et les ont enfin exigées de la part de l’entreprise du bâtiment à l’oeuvre.
Bien entendu, dans le même temps, nous avons eu la désagréable surprise de voir que nos charges avaient encore augmenté.
Une situation qui m’a inspiré cet article : comment gérer son syndic et faire baisser la note ?
De nombreux griefs
En 2016, prenez une bonne résolution utile : ayez votre syndic à l’oeil et exigez de lui ce pourquoi il est — chèrement — payé.
Alors, pour rappel, le syndic s’occupe de 3 types de tâches.
– il gère les finances et le budget de votre immeuble et perçoit les charges ;
– il s’occupe de tout l’administratif, comme la souscription des assurances, la signature des contrats lors de travaux et leur surveillance.
– il est le « gendarme » de la copropriété, puisqu’il veille à ce que les décisions prises en assemblée générale soient bien appliquées. Il peut aussi régler les différends entre voisins et intervenir si l’un des habitants ne respecte pas les règles édictées par le règlement de copropriété.
Mais bien souvent, les reproches faits aux syndics sont doubles :
– ils ne sont pas assez présents et n’assument donc pas leur tâche de gestion et de suivi de la vie de la copropriété, notamment en cas de travaux ;
– leurs frais sont excessifs.
Alors à vous de jouer !
Enfin, pour être clair, au conseil syndical. Car c’est à lui de remplir le rôle essentiel de relais et de contrôle auprès du syndic. D’où l’importance d’élire avec le plus grand soin les représentants de son conseil syndical. Pour rappel, ils doivent être élus parmi les copropriétaires à la majorité absolue et les mandats sont de 3 ans renouvelables. Le fonctionnement du conseil est en général fixé par le règlement de copropriété.
Bref, votre conseil syndical doit être sur le front pour surveiller votre syndic.
Gardez un oeil sur votre syndic
Le conseil syndical doit exiger du syndic qu’il l’informe de tout projet entrepris dans l’immeuble. Il doit ensuite veiller à ce que la durée et le coût des travaux annoncés par le syndic soient bien respectés dans la réalité. Le conseil syndical peut également décider de superviser lui-même la tenue des travaux, en cas de défaillance manifeste du syndic.
Pour éviter les mauvaises surprises, n’attendez pas le compte-rendu annuel du budget de votre immeuble. Le conseil syndical peut exiger de consulter les comptes tous les trois mois. Il faut bien vérifier que chaque dépense engagée ait été au préalable approuvée et que, lorsque les sommes en jeu l’exigent, les devis de plusieurs entreprises aient bien été mis en concurrence.
Et si vous sentez chez votre syndic une certaine résistance (or c’est vous le client et c’est vous qui réglez la facture, ne l’oubliez jamais !), faites inscrire les points litigieux à l’ordre du jour en assemblée générale. Exigez un vote, qui contraindra ensuite le syndic à se conformer à vos décisions.
Faites baisser la facture
L’autre reproche majeur fait aux syndics est leur coût. Ils sont rémunérés au forfait selon la mission qui leur incombe. Ils prélèvent également des honoraires supplémentaires pour la tenue de tâches spécifiques. Celles-ci ont été listées dans la loi Allur.
Pour faire baisser la note, plusieurs solutions.
La première consiste à traquer les dépenses inutiles (travaux entrepris sans autorisation) ou mal gérées. Ainsi, il est souvent possible de revoir la gestion des ressources (gaz, électricité, fioul). Mettez les différents fournisseurs en concurrence pour trouver le moins cher. De même, vérifiez le coût des contrats d’entretien et des assurances. Il y a peut-être mieux ailleurs…
Ce principe de mise en concurrence s’applique aussi au syndic lui-même ! Vous avez parfaitement le droit d’en changer. Une manoeuvre d’autant plus facile qu’il existe désormais un contrat type pour les syndics, qui vous permettra de comparer très facilement leurs offres. N’oubliez pas non plus de comparer les prix des prestations non inclues dans le forfait. C’est souvent là que les syndics gonflent la note.
Pour changer de syndic, faites les choses en règle. Agissez au moment du renouvellement du contrat, si vous voulez vous épargner des embêtements. Sinon, vous devrez le révoquer en assemblée générale, par une décision à la majorité absolue. Tout en sachant que le syndic peut ensuite vous réclamer des dommages et intérêts !
Si votre copropriété est de petite taille (et que vous avez du temps, ainsi que des connaissances en comptabilité et en droit, ce qui n’est tout de même pas rien), vous pouvez aussi tenter une nouvelle expérience : vous passer de syndic. Vous le remplacez par un syndic bénévole, mais qui peut toucher des honoraires. Enfin, mieux vaut mûrement réfléchir sa décision, car la gestion d’un bien immobilier obéit à une législation de plus en plus complexe…
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