C’est le printemps, la belle saison immobilière. Les jours s’allongent, le soleil rayonne, et les investisseurs reprennent confiance. Pourquoi ne pas profiter de cette euphorie saisonnière pour céder une maison de campagne boudée par l’ensemble de la famille ?
D’abord, vous contacterez quelques professionnels pour vous faire une idée du prix de votre bien ; ensuite, comme bien souvent, vous vous lancerez dans la vente en direct en passant une petite annonce sur le Net ou dans un journal local.
Hormis les appels de particuliers, vous serez contacté par de nombreuses agences immobilières, sachez-le ! Pendant quelques semaines, vous résisterez au chant des sirènes. Puis, n’ayant aucune touche concrète pour la vente, vous vous déciderez à recevoir un agent immobilier, armé d’un appareil photo, d’un mètre laser et… d’un mandat. Il s’agira alors d’être perspicace et de ne pas signer n’importe quel formulaire si vous souhaitez garder la main sur la vente de votre bien.
Le mandat semi-exclusif : le meilleur rapport efficacité-souplesse
L’agent vous demandera bien souvent de signer un mandat exclusif. Dites non.
D’abord, ce mandat est le plus restrictif pour vous, puisque dans ce cas, seul l’agent immobilier mandaté peut rechercher un acheteur et vous le présenter. Il ne souffre plus de la concurrence des autres enseignes ; c’est donc tout bénéfice pour lui. Mais qu’en est-il pour vous ? Si votre voisin se décide à acquérir votre bien, par exemple, vous ne pourrez plus le lui vendre en direct ; il devra passer par l’agent immobilier mandaté et payer la commission prévue.
Pour vous faire accepter la signature d’un mandat exclusif, l’agence immobilière vous promettra monts et merveilles : « Votre bien sera mis en valeur dans le catalogue des ventes, sa mise en vente dans notre agence fera l’objet d’un compte-rendu tous les quinze jours », etc. Ne vous laissez pas berner : mandat exclusif ou non, l’agence réserve le même traitement à tous les biens en vente. Dans tous les cas, son seul but est de vendre, n’est-ce pas ?
Faut-il pour autant choisir le mandat simple ? Pas si sûr. Si votre but est de multiplier la présentation de votre bien dans diverses agences, pourquoi pas. Mais attention : trop de « publicité » tue le message. Si votre maison se vend très vite, cette surreprésentation ne sera pas un problème.
Mais si la vente tarde à se réaliser, votre bien sera « grillé » : à force d’être vu partout et depuis longtemps, votre proposition ne sera plus crédible. A moins de casser vos prix, votre bien vous restera sur les bras !
Un de mes contacts tente ainsi de vendre la maison de ses parents depuis plus de deux ans. Ses annonces sur Le Bon Coin lui ont permis d’avoir quelques touches en direct ; mais à deux reprises, les acquéreurs se sont désistés avant de passer devant le notaire. Même en baissant les prix — sa longère est aujourd’hui présentée à 145 000 euros contre 163 000 euros en 2014 –, l’annonce de son bien ne suscite plus aucun appel. L’erreur a été de le surreprésenter à un prix de départ beaucoup trop élevé.
Donc, le choix du mandat simple ne fonctionnera que si le bien est au prix. Pour le savoir, croisez les avis de deux notaires et de trois agences, au minimum. Et, ne soyez pas plus royaliste que le roi : acceptez le juste prix.
Quant à garder la possibilité de vendre en direct, c’est une bonne stratégie ; de plus en plus de biens se vendent de particulier à particulier. Deux ventes de ce type viennent d’être réalisées en ce début d’année dans un petit village normand, de moins de 400 habitants ! Le mandat semi-exclusif, vous permet de garder la main sur votre bien, tout en mandatant une agence immobilière — et une seule — pour sa vente.
Vous pourrez maintenir votre prix net vendeur à 150 000 euros, que vous vendiez en direct ou via l’agence. Si vous le maintenez, l’agence ajoutera sa commission à ce montant. Elle sera donc a priori moins compétitive que vous en termes de prix ; en revanche, elle bénéficiera d’une diffusion supérieure à la vôtre. Que le meilleur gagne !
Les honoraires doivent être clairement mentionnés
Attention, certaines agences immobilières changent l’intitulé des trois mandats de base en proposant des « mandats garantie confiance », etc. Restez basique et exigez l’utilisation d’un vocabulaire simple et d’un contenu précis.
Quid des honoraires ? Chaque agence dispose de sa grille d’honoraires, généralement variable selon le prix de vente. Ces commissions peuvent paraître élevées ; dans ce cas, il ne sera pas déplacé, s’il y a une négociation à la baisse du prix de vente, de demander à ce que les honoraires subissent également un coup de rabot. La proportionnalité des baisses (de prix et d’honoraires) pourra être mentionnée dans les clauses particulières du mandat.
Ces honoraires apparaissent clairement dans le mandat de vente sous la dénomination « rémunération du mandataire ». Qu’ils soient inscrits à votre charge ou à celle de l’acquéreur ne change rien dans les faits. Ce qui vous importe, c’est le prix de vente net vendeur, lequel devra être inscrit en lettres et en chiffres dans le mandat.
Enfin, que se passe-t-il si à peine le mandat signé, la vente se réalise ? D’abord, vous allez pester en pensant que le prix d’estimation de la maison était trop bas. Mais sachez que vous pourrez, dans certains cas, annuler la vente. Si le mandat a été signé à votre domicile, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Si la vente se fait dans ce laps de temps, vous pourrez invalider la transaction et pourquoi pas, traiter en direct avec l’acheteur. Même aguerris, certains professionnels commettent l’erreur fatale.
Les vendeurs les mieux informés resteront, comme bien souvent, les mieux protégés…
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