La pire décision que j’aie jamais prise est d’avoir acheté une maison. Ou deux.
Lorsque je demande aux gens pourquoi ils achètent une maison, ils me donnent plusieurs raisons :
- c’est un super investissement ; à long terme, ce sera leur épargne-retraite ;
- c’est une manière d’enraciner leur famille ;
- louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres.
Permettez-moi d’y répondre point par point.
A) « C’EST UN SUPER INVESTISSEMENT ! »
Imaginez un investissement où vous placez la majorité, si ce n’est la totalité, de vos économies.
Puis vous empruntez 400% en plus pour payer le reste.
Ensuite, vous dépensez entre 50% et 100% supplémentaires pour faire des travaux.
Enfin, chaque année, vous déboursez plus que vous ne l’aviez prévu pour l’entretien (d’où le cliché « une maison, c’est un gouffre financier »).
À moins d’être un expert immobilier, une maison vous coûtera toujours plus cher par an que vous ne le pensiez.
En outre, une bonne partie de votre argent s’en va en paiement des intérêts.
En plus de ça, cet « investissement » n’est pas liquide. Cela signifie que vous ne pouvez pas le vendre en un jour comme une action, ni en retirer de l’argent comme avec un compte courant.
En fait, lorsque vous avez LE PLUS besoin d’argent, comme lors d’une récession, votre maison est invendable.
Par conséquent, le fait que ce soit un investissement « illiquide » signifie que vous devriez gagner plus sur cet investissement que sur un investissement au risque comparable qui est liquide, comme le marché boursier.
Ce sont là toutes les caractéristiques d’un investissement HORRIBLE.
Pourtant, c’est exactement ce que font les gens lorsqu’ils achètent une maison. EXACTEMENT !
Tout risque supplémentaire que vous prenez dans vos investissements doit vous RAPPORTER DAVANTAGE.
Si un investissement est illiquide et qu’un autre est liquide, alors l’investissement illiquide devrait rapporter plus.
L’indice immobilier Case-Shiller affiche une hausse de 3,7% entre 1928 et 2013. Le marché boursier a rapporté 9,5% par an sur cette même période.
Prenons une autre période : 1975-2013. Un investissement de 100 dollars dans une maison aurait rapporté 100 dollars. Alors que 100 dollars investis en Bourse sur cette même période auraient rapporté 1 600 dollars.
Cela ne comprend pas les taux d’intérêts que vous payez. Ni même des coûts d’entretien ou des taxes foncières, qui pourraient augmenter chaque année.
Tout cet argent est « jeté par la fenêtre » lorsque vous ACHETEZ une maison. Parce que vous ne pouvez consacrer cet argent à rien d’autre pendant des années, voire des décennies.
Voici ce que l’on appelle le coût d’opportunité :
- l’argent que vous déboursez ;
- le paiement des intérêts ;
- les coûts d’entretien ;
- les impôts fonciers.
Tout cet argent pourrait être investi en Bourse ou dans des investissements privés, vous pourriez l’utiliser pour prendre des cours qui amélioreraient vos compétences, ce qui vous permettrait de gagner plus d’argent, etc.
Ou vous pouvez garder du cash à la banque. La tranquillité d’esprit est un investissement.
B) « RACINES ! »
À une période, j’ai vécu uniquement dans des logements Airbnb. Je ne possédais rien. Je passais d’un lieu étranger à un autre.
Encore et encore. Je voyais comment les autres vivaient, je n’avais pas de racine. J’aimais cette sensation.
Un jour, une de mes amies m’a dit : « Maintenant, tu dois te trouver un appartement. Les femmes vont te trouver bizarre. » Elle avait raison. Je me suis pris un appartement.
J’ADORE mon appartement, mais c’est une location.
Un jour, je serai peut-être obligé de déménager, même si je ne le veux pas. Cela n’arriverait pas si j’étais propriétaire.
Je n’ai pas de racine. Et, à présent, j’ai cinq enfants (dont trois beaux-enfants).
Et pourtant… Chaque mois, je paie 1/2000e du coût d’achat de cette maison (si je tiens compte des intérêts, impôts et frais d’entretien). Louer n’est donc rien comparé au coût d’acheter.
Mais je n’ai pas de « racines ».
Et, c’est vrai, la plupart des gens n’en ont pas non plus.
À mesure que la famille s’agrandit, elle a besoin de plus d’espace. Et lorsque les enfants s’en vont, les familles déménagent en général pour avoir plus petit.
L’argument des « racines » est donc caduc pour la plupart des gens.
C) « LOUER, C’EST JETER L’ARGENT PAR LES FENÊTRES ! »
1) Lorsque je loue une maison, je paie seulement une fois par mois.
2) Pour acheter l’endroit où je vis aujourd’hui, je devrais verser d’un coup 3,5 années de loyers au MINIMUM.
Personnellement, j’aime avoir du cash à la banque en prévision des inévitables variations du cycle économique.
Lorsque vous avez un BESOIN absolu d’argent (par exemple lors d’une récession), vous ne pouvez ni vendre ni emprunter. Vous ne POUVEZ PAS récupérer votre argent.
J’aime dormir la nuit.
3) Taxes foncières + frais d’entretien + prêt immobilier : tout cela, en général, équivaut à un loyer.
En fait, à moins que le propriétaire ne soit un expert immobilier (ce qui est rare), il est moins cher de louer que de payer des impôts fonciers + des frais d’entretien + le remboursement du prêt.
Louer = plus d’argent à la banque = un meilleur sommeil.
EN RÉSUMÉ
Si vous savez ce que vous faites, achetez une maison.
Mais vous devez en savoir BEAUCOUP pour bien le faire, à la fois en tant qu’investissement ET/OU en tant que choix de vie pour plus de vingt ans.
Sur le marché américain, l’immobilier est sur le point de chuter.
Pour constater cela, il suffit de jeter un œil aux statistiques sur le nombre de jours qu’une maison moyenne reste en vente.
Dans pratiquement toutes les régions des États-Unis, ce chiffre n’a cessé de baisser pendant des années (c’est-à-dire qu’il était facile de vendre).
Aujourd’hui, en 2019, ce chiffre augmente. Et rapidement !
Ce qui signifie qu’il faut plus de plus en plus de temps pour vendre une maison.
Tout comme en 2006.
MAIS MAIS MAIS… J’ACHÈTE POURTANT DES BIENS IMMOBILIERS
« Quoi ? Ne viens-tu pas de dire qu’il n’y a rien de pire ? »
Si.
Je possède trois appartements au Panama, un au Brésil et un au Mexique.
« C’est quoi ce délire ? Et tout ce que tu viens de dire, alors ? »
Je suis propriétaire parce que J’AI UN AVANTAGE INJUSTE.
La clé de tout investissement, de tout entrepreneuriat, de toute sortie en dehors de sa zone de confort, c’est d’éliminer le plus possible le risque.
La clé de tout investissement est de se poser la question : « Pourquoi, moi, je réussirais ? »
Pourquoi est-ce que je trouve une bonne affaire, alors que ce n’est pas le cas de centaines de millions d’autres personnes ?
Vous devez MÉRITER un avantage injuste.
Vous devez travailler pour l’avoir. Si vous dites « L’immobilier ne cesse de monter », alors vous faites un pari. Si vous dites : « La demande est en hausse à Chicago, je vais donc acheter une maison là-bas », alors vous étudiez puis vous pariez.
Vous n’avez pas d’avantage réel.
J’ai une stratégie immobilière bien spécifique, sur laquelle j’ai beaucoup travaillé. (Remarque : ceci n’est pas un conseil. C’est ma stratégie, elle pourrait ne pas fonctionner pour vous. Trouvez votre propre stratégie !)
Je recherche :
- des pays en croissance dans lesquels l’immobilier n’a pas encore connu une croissance rapide ;
- des complexes résidentiels en cours de construction puisque, dans ce cas, les prix augmenteront plus rapidement que le paiement de mes intérêts une fois le projet terminé ;
- des promoteurs ayant fait leurs preuves depuis des dizaines d’années, qui ont terminé des projets malgré de mauvais cycles économiques ;
- des endroits où, en tant qu’acheteur américain, je peux négocier un prix moins cher que les locaux.
J’ai des relations qui m’aident à trouver ce genre de situations. Des gens qui ont travaillé à construire leur propre réseau au fil des années.
Pour tout investissement, d’argent ou de temps, trouvez votre avantage injuste.
Si vous voulez écrire un livre, qu’est-ce que vous avez d’unique à dire ? Sinon cela n’intéressera personne.
Si vous voulez créer une entreprise, qu’est-ce qui en fera la seule entreprise au monde à faire ce qu’elle fait ?
Si vous achetez une action, que savez-vous que personne d’autre ne sait ?
Si vous voulez acheter une maison, par exemple, achetez une maison mise en vente du fait d’un de ces quatre éléments : décès, dette, maladie ou divorce. Par exemple, si vous recherchez une maison dont le propriétaire vient de décéder et dont les héritiers veulent vendre rapidement pour payer les frais de succession, alors vous pourrez faire une bonne affaire.
Si vous étudiez les listes d’imposition pour voir qui est endetté vis-à-vis de l’État, alors vous pouvez faire une bonne affaire.
Voilà un exemple de la façon dont on peut diminuer le risque pour trouver une bonne affaire.
Les seuls avantages sont injustes.
