Les chiffres sont sidérants.
Fin juin, 12,77% des prêts FHA [NDLR : aux États-Unis, prêts garantis par l’État et autorisés avec un apport personnel de 3,50% seulement] affichaient des retards de paiement.
Ce sont des statistiques dignes de la crise financière de 2008 ! En fait, les chiffres de ces retards sont pires en 2021. Le nombre de prêts FHA affichant de réels retards de paiement en ce moment se situent près du pic absolu enregistré au cours de la crise de 2008. En début d’année, ces chiffres étaient encore pires…
Même si les chiffres relatifs à l’ensemble des prêts hypothécaires se sont rapidement améliorés en début d’année, les prêts FHA – dont les exigences d’apport personnel sont les plus faibles et qui sont les plus répandus chez les primo-accédants et les Américains ayant de faibles revenus – atteignent des niveaux de retard de paiement extrêmement importants.
Plus de 1,5 million de propriétaires…
Plus de 1,5 million de propriétaires affichent un retard de 90 jours, voire plus, sur leurs remboursements.
Bien entendu, il n’est pas surprenant que les prêts impayés crèvent le plafond en ce moment : le gouvernement a dit aux gens qu’ils n’avaient pas besoin de rembourser…
Entre les moratoires sur les saisies et les suspensions temporaires de remboursement des prêts, énormément d’emprunteurs se sont retrouvés dans une situation où le fait de ne pas rembourser n’aurait aucun impact concret sur leur quotidien.
Mais c’est sur le point de changer. Ces programmes vont arriver à leur terme, pour la plupart des emprunteurs. Et cela va avoir un énorme impact sur le marché de l’immobilier.
Une conjoncture exceptionnelle
Le site immobilier Zillow a récemment repéré la tendance que nous surveillons depuis un moment, remarquant que la société d’analyses financières Black Knight estimait que 1,2 million d’emprunteurs pourraient être exclus des plans de suspension temporaire de remboursement au deuxième semestre 2021, à l’issue du délai accordé.
La tranche la plus conséquente concernée par cette fin de suspension des remboursements devrait intervenir ce mois-ci.
Heureusement, ces emprunteurs se trouvent dans une situation fantastique : le marché immobilier est hyper dynamique, en ce moment !
Selon l’Urban Institute, on constate la plus faible proportion de propriétaires en retard sur leurs remboursements jamais enregistrée depuis dix ans. Autrement dit, beaucoup de gens sont en retard sur leurs remboursements, mais la plus-value de leur maison a augmenté.
La loi CARES Act établit également que le règlement de ces mensualités suspendues pourrait s’effectuer lors de la vente du bien immobilier.
Cette combinaison exceptionnelle pourrait faire grimper le stock de logements à vendre sur le marché de l’immobilier. Et les économistes de Zillow sont du même avis. En fait, ils prédisent qu’entre les mois d’août et d’octobre, les vendeurs ayant des problèmes financiers pourraient représenter entre 5% et 26% du volume total des ventes. C’est une augmentation spectaculaire du stock de logements sur un marché où l’offre est restreinte.
Et cela pourrait se produire dans un segment spécifique du marché immobilier : les logements des primo-accédants…
Plus de 80% des primo-accédants ont recours à un prêt FHA.
Comme la notation de crédit des emprunteurs ayant recours à cette suspension de remboursement ne sera pas dégradée, je pense qu’ils finiront par utiliser la plus-value réalisée sur leur bien pour rembourser les paiements dus sur leur logement existant, puis qu’ils en achèteront un autre. Voilà qui pourrait faire grimper le nombre de transactions encore plus que ne le prévoit Zillow.
