La bulle spéculative immobilière est en train de se dégonfler. Après tout, nous savons tous que les bulles finissent toujours par éclater et que toutes les bonnes choses ont une fin.
Quand j’en parle, beaucoup de lecteurs me remercient pour la mise en garde et beaucoup m’envoient des messages haineux. Un jour, un courtier immobilier excédé m’a appelé pour me demander si mon but était de plomber ses affaires. Les lecteurs en colère devraient réfléchir à ces mots de Warren Buffett : « Pour une raison que j’ignore, les gens se soucient davantage du prix que de la valeur. »
C’est vrai, mais se défaire de cette mentalité est plus difficile qu’il n’y paraît.
J’ai récemment rencontré Jason Hartman, fondateur et directeur général de la Hartman Media Company et de la Hartman Foundation, et il a chamboulé toutes mes idées reçues.
Cet article explique un concept fondamental pour quiconque s’intéresse à l’immobilier, à l’or, aux actions, aux crypto-monnaies ou à tout autre actif. Il répond à une question qui semble simple de prime abord : que valent vraiment les choses ? Qu’est-ce que la réelle valeur ?
Le problème de l’économie dans laquelle nous vivons actuellement est qu’il nous est impossible de calculer la valeur. Cela est dû en premier lieu à la confusion qui règne autour de la notion d’inflation. J’ai un certain âge et me souviens donc de l’époque où l’inflation était un concept purement économique.
À l’époque, pour calculer la valeur d’un bien, il suffisait de prendre son prix et de le comparer aux prix historiques, en prenant en compte l’inflation.
Mais maintenant que l’inflation revêt une dimension politique, il convient de se demander ce qu’est l’inflation et ce que ce concept signifie. Comment y parvenir lorsque les chiffres de l’inflation que l’on nous donne sont faux ? Si les chiffres de l’inflation que l’on nous donne sont faux, comme peut-on calculer la valeur d’un bien ?
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L’art de la manipulation financière
À l’heure actuelle, nous utilisons l’indice des prix à la consommation (IPC) pour mesurer l’inflation.
Or, cet indicateur est totalement manipulé. La Réserve fédérale détermine la composition du panier de biens de référence selon son bon vouloir et personne ne le remet en question.
Le problème est qu’il s’agit d’un indicateur très important. Tous les ajustements en fonction du coût de la vie se font sur la base de l’IPC. Si l’IPC augmente, alors de nombreux biens voient leurs prix être révisés mécaniquement à la hausse. Lorsque l’IPC baisse, les prix sont révisés à la baisse. Je n’ai jamais connu une période aussi déconcertante depuis que j’ai commencé à faire des affaires.
L’art de la manipulation ne date pas d’hier. Mais désormais, la manipulation est partout. Il faut toujours chercher à découvrir la vérité cachée. C’est quasi mission impossible car tout n’est que mensonge.
Et il ne s’agit pas uniquement de distinguer le vrai du faux, il s’agit également des atteintes à la liberté d’expression. Quelles seront les prochaines victimes de la politique de censure de Facebook, Twitter ou YouTube ? C’est la raison pour laquelle nous avons besoin d’hommes comme Jason Hartman. Jason a créé l’indice Hartman Comparison (HCI).
L’objectif de cet indice est de déterminer la véritable valeur d’un bien dans un monde où tout n’est que manipulation et censure. Les grandes entreprises technologiques censurent tout le monde. On ne peut plus dire la vérité. C’est comme dans le roman 1984 de George Orwell. C’est une époque très décourageante et très déconcertante à bien des égards, où les données pullulent.
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Le pouvoir de l’information
Nous n’avons jamais eu de données exactes sur les signaux de prix.
Les signaux de prix contiennent tout un tas d’informations précieuses. Tout bien ou service a un prix et ce prix devrait être déterminé par le marché libre.
Pour calculer la valeur réelle de l’immobilier, Jason prend en compte les signaux de prix et les données liées à l’or, au pétrole, au Bitcoin, au dollar… et regroupe environ 40 de ses biens ou services au sein de son indice. Il peut alors comparer cet indice aux prix de l’immobilier.
Si les chiffres sont exacts, l’HCI de Jason permet de réduire le risque de perte et d’anticiper les éventuelles hausses du marché.
Lorsque Kim et moi nous sommes lancés dans les affaires, nous calculions la valeur d’un loyer en nous demandant ce que nous serions prêts à payer pour ce bien si nous vivions dedans. C’est ainsi que nous déterminions la valeur locative d’un bien.
Lorsque nous avons acheté notre première maison ensemble, Kim a dû se rendre chez un acheteur d’or car nous n’avions pas un dollar en poche. Nous étions en train d’acheter notre résidence personnelle à Portland et l’établissement de crédit nous a demandé un apport immédiat de 23 000 $. Comme notre profil de solvabilité était catastrophique, nous n’avons pas hésité une seconde. Nous sommes donc allés chez un acheteur de métaux précieux et lui avons vendu nos lingots d’argent pour 23 000 $.
Tout le monde nous disait que c’était une bonne idée car les prix de l’immobilier étaient voués à augmenter. Bien sûr, c’était faux. (2008, ça ne vous rappelle rien ?)
Et pourtant, j’entends toujours la même rengaine. C’est la raison pour laquelle cet indice me plaît. À l’heure actuelle, tout le monde dit que nous sommes en pleine bulle spéculative immobilière.
L’indice HCI que Jason a mis au point nous indique que ce n’est peut-être pas le cas. Le HCI compare les prix de l’immobilier aux prix des biens et des services et nous donne un aperçu exact de la situation sur le marché de l’immobilier. Il ne s’agit pas d’opinions – mais de données factuelles.
Lorsque vous comparez le prix de l’immobilier aux prix des biens et services qui composent ce panier, vous obtenez une image fidèle de la situation.
Prenons l’exemple de l’or.
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L’immobilier est bon marché comparé à 1970
En 1970, avant que Nixon ne supprime l’étalon-or, le prix moyen d’une maison avoisinait les 22 000 $. À cette époque, l’once d’or valait 35 $. Si vous souhaitiez payer une maison en lingots d’or, il vous fallait donc 646 onces d’or (22 000/35).
Actuellement, le prix médian d’un logement aux États-Unis avoisine les 348 000 $. L’once d’or vaut près de 1 800 $. Il faudrait donc 194 onces d’or pour acheter un logement à l’heure actuelle (348 000/1 800).
En d’autres termes, la valeur d’un logement à l’heure actuelle représente moins d’un tiers de la valeur qui était la sienne en 1970.
Qu’est-ce que cela signifie pour les personnes lambda ? Que faire de cette information ? Lorsque j’ai posé ces questions à Jason, il m’a répondu :
Il y a deux choses qui déterminent la valeur de toute chose sur Terre : la rareté et l’utilité. Les choses rares ont une plus grande valeur. Les choses utiles ont une plus grande valeur. L’or est un métal rare et il a de valeur car il fait office de monnaie depuis plus de 5 000 ans. Par conséquent, si vous détenez de l’or plutôt que des dollars, vous seriez plus riche car le pouvoir d’achat du dollar a considérablement diminué, tandis que celui du dollar n’a pas bougé.
L’indice HCI que j’ai mis au point nous indique qu’il coûterait moins cher d’acheter une maison en or aujourd’hui et qu’à l’inverse, cela coûterait plus cher en dollars. Cela soulève deux questions : sous quelle forme faut-il stocker son argent ? Que nous réserve le marché pour la suite ? Les prix de l’immobilier sont-ils excessifs ? Si vous pensez en dollars, alors oui, les prix sont excessifs. En revanche, si l’on compare les prix de l’immobilier aux prix d’autres matières premières, on se rend compte que les prix sont plutôt bon marché. Cela dépend de la matière première que vous utilisez comme élément de comparaison.
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Avec le pétrole, la décote de l’immobilier par rapport à 1970 est flagrante
Dans la mesure où les cours du pétrole fluctuent énormément, est-il possible d’utiliser la même formule ?
Jason nous explique que oui car, à long terme, il y a un lissage des fluctuations. C’est la raison pour laquelle on ne peut pas se contenter de comparer le pétrole à l’or ou à toute autre matière première.
Nous exprimons tous la valeur d’un bien immobilier en dollars, point final. Pourquoi ne pas exprimer la valeur d’un bien immobilier au moyen de choses dont nous avons besoin au quotidien ?
À l’heure actuelle, le pétrole est roi. Il s’agit de la matière première la plus importante sur Terre.
En 1970, un baril de pétrole valait seulement 3 $. Nous avons expliqué qu’à cette époque, un bien immobilier aux États-Unis valait en moyenne 22 000 $. Il aurait donc fallu plus de 6 700 barils pour acheter un bien immobilier en 1970.
Nous avons toujours besoin de pétrole, en grande quantité, au quotidien.
En juin dernier, le prix moyen d’un bien immobilier s’établissait à 348 000 $. Au même moment, le baril de pétrole valait 75 $. Il faut donc seulement 4 622 barils de pétrole pour acheter un logement, à l’heure actuelle.
Lorsque l’on exprime la valeur d’un bien immobilier en barils de pétrole, force est donc de constater que le bien immobilier vaut bien moins cher qu’en 1970. C’est également le cas lorsque l’on exprime la valeur d’un bien immobilier en or.
Les gens qui auraient privilégié l’or aux dollars pour stocker leur capital en auraient donc eu pour leur argent.
Vous êtes désormais capable de déterminer la véritable valeur d’un bien immobilier !
